Site Yönetiminin De Husumet Ehliyeti Bulunduğuna Dair Yargıtay Kararı

29 Tem Site Yönetiminin De Husumet Ehliyeti Bulunduğuna Dair Yargıtay Kararı

T.C.
YARGITAY
. Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 2008/3-531
Karar No: 2008/531
Karar Tarihi: 17.09.2008
ALACAK DAVASI – ALACAGIN SITE ORTAK GIDERINDEN
KAYNAKLANMASI – SITE TOPLU YAPI YÖNETICILIGININ PASIF HUSUMET
EHLIYETININ BULUNUP BULUNMADIGI – YÖNETICILIGIN TEMSIL GÖREVI
KAPSAMINDA PASIF HUSUMET EHLIYETININ BULUNDUGU
ÖZET: Dava, site ortak giderinden kaynaklanan alacak istemine iliskindir. Uyusmazlık; davalı site
toplu yapı yöneticiliginin pasif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadıgı noktasında toplanmaktadır.
Yönetim planının toplu yapı kapsamındaki tüm bagımsız bölüm maliklerini site toplu yönetim kurulu
ve yöneticilerini ada temsilciler kurulu parsel ve blok yöneticilerini baglayıcı nitelikte bir sözlesme
oldugundan; davacının talep ettigi yönetim gideri yönünden, davalı site toplu yapı yöneticiliginin
sözlesmeden kaynaklanan temsil görevi kapsamında pasif husumet ehliyetinin bulundugunun kabulü
zorunlu bulunmaktadır.
(634 S. K. m. 35, 38, 74) (YHGK. 09.11.2000 T. 2000/13-1314 E. 2000/1606 K.)
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya Dördüncü Asliye
Hukuk Mahkemesince davanın husumet nedeniyle reddine dair verilen 20.03.2007 gün ve 566-109
sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Üçüncü Hukuk
Dairesi’nin 29.11.2007 gün ve 19078-18095 sayılı ilamı ile; (…Davacı S.S.A… Isl. Kooperatifi
Baskanlıgı vekili, bir sikayet üzerine davacı kooperatif kayıtları üzerinde vergi denetmenleri tarafından
yapılan inceleme sonucu, davalı site yönetimine fatura edilmesi gereken 30.572,78 YTL ortak gider
alacagının, fatura edilerek tahsil edilmedigi saptanmakla, bu miktarın faizi ile birlikte tahsilini talep ve
dava etmistir.
Davalı, borçlu bulunmadıgını beyanla davanın husumet yoklugu nedeniyle reddini savunmus,
mahkemece davalı yönetimin sıfatı bulunmaması, davanın tüm kat maliklerine karsı açılması gerektigi
gerekçesiyle davanın husumet yoklugundan reddi cihetine gidilmis, hüküm davacı vekili tarafından
temyiz edilmistir.
Dava, aynı site içinde yer almakla birlikte, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan binalar için
davacı kooperatif tarafından yapılan ortak gider alacagının site yönetiminden tahsili istemine iliskindir.
Ayrı ayrı parseller üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına yasal olanak bulunmadıgı için, uyusmazlıga Kat
Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz. Taraflar arasındaki uyusmazlıgın genel hükümler
dairesinde çözümlenmesi gerekmektedir.
Dosyada mevcut tapu kaydına göre, davalı yönetimindeki tasınmaz, üzerinde kat mülkiyeti kurulmus,
746 bagımsız bölümden olusan site seklindedir. Davacı Kooperatif de sitede 46 bagımsız bölüm
malikidir. Vergi inceleme raporuna göre; mükellef kurum tarafından A… Site yönetimine fatura
edilmesi gereken bir kısım yönetim giderinin fatura edilmemesi ve hasılatın eksik bırakılması usulsüz
görülmekle, 01.01.2001-31.12.2001 dönemine ait 30.572,78 YTL genel yönetim giderinin site
yönetimine fatura edilmesi gerektigi belirtilmistir.
Site birden fazla parsel üzerinde kurulu oldugundan, davada kat mülkiyeti hükümleri tatbik edilemez
ise de; ülkemizde yasanan ekonomik ve sosyal gelisme ile nüfus artısının dogurdugu isyeri ve konut
ihtiyacının karsılanması amacıyla kooperatifler eliyle insa edilen toplu yapıların kullanıma baslandıgı
bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılasmalarda maliklerin ortak kullanımına ayrılmıs tesis ve
alanlarda ısıtma, aydınlatma, temizlik yapılması ve bu yerlerin bir disiplin içinde bakılıp onarılması,
sonucu itibariyle yönetilmesi ve yönetim giderlerini karsılaması gerekmektedir. Bu tür yapıların
yönetimiyle ilgili uyusmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun’un toplu mülkiyete iliskin
hükümleri veya Kooperatifler Kanunu’nun uygulanması mümkün degildir.
O nedenle, özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden dogan yasal boslugun
doldurulmaması, tüm maliklerin birlikte dava açabileceginin veya masrafı yapan kisinin diger
maliklere karsı rücu davası açabileceginin kabul edilmesi uyusmazlıkları çözümsüzlüge terk etme
sonucunu dogurur. Bu durum karsısında, benzer kurum ve kuruluslar için yasalarımızda öngörülen
düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun,
toplu yapı içinde sosyal barısı saglayıcı bir çözüm bulunması gerektiginde duraksamamalıdır.
Bu sekilde olusturulan yönetimin sözlesmeden kaynaklanan yetkileri malikler adına temsilci sıfatıyla
kullanabilmeleri için, açıklanan sebeplerle tüzel kisiliginin olusması da gerekmez.
Böyle olunca da davacının talep ettigi yönetim giderleri yönünden davalı yönetimin sözlesmeden
kaynaklanan temsil görevi dahilinde davada taraf ehliyetinin bulundugu benimsenerek isin esasına
girilip bir karar verilmesi en uygun çözüm olacaktır.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı sekilde hüküm tesisi
isabetsizdir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama
sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmistir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildigi anlasıldıktan ve
dosyadaki kagıtlar okunduktan sonra geregi görüsüldü:
Dava, site ortak giderinden kaynaklanan alacak istemine iliskindir.
Davacı isletme kooperatifi baskanlıgı; davalı site yönetimince ödemesi gereken 30.572,78 YTL giderin
kendilerince sebepsiz olarak ödendigini, yanlıslıkla davalı site yönetimine fatura edilmedigini ileri
sürerek, bu paranın faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmistir.
Davalı site toplu yapı yöneticiligi; davanın zamanasımına ugradıgını, kendilerinin pasif husumet
ehliyetinin bulunmadıgını, davanın tüm kat maliklerine hitaben açılması gerektigini, davanın reddine
karar verilmesini cevaben bildirmistir.
Mahkemece husumet yönünden verilen red kararı; Özel Daire’ce yukarıda açıklanan nedenlerle davalı
site yönetiminin pasif husumet ehliyetinin bulundugu gerekçesi ile bozulmus, yerel mahkemece ilk
kararda direnilmistir.
Uyusmazlık; davalı site toplu yapı yöneticiliginin pasif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadıgı
noktasında toplanmaktadır.
Davalı site birden fazla parsel üzerinde kurulu olup, 746 bagımsız bölümden olusmaktadır. Davacı
isletme kooperatifi de, sitede 46 bagımsız bölümün malikidir.
Tapu Sicil Müdürlügü’ne verilen A… Sitesi Yönetim Planının 1. maddesinde; sitenin Yönetim Planına
göre idare edilecegi, 2. maddesinde; Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti
Kanunu, Medeni Kanun ve ilgili diger kanunların uygulanacagı, 3. maddesinde; Yönetim Planının A…
Sitesi kapsamındaki bütün kat maliklerini, kat irtifakı sahiplerini, onların mirasçılarını ve bagımsız
bölümü veya kat irtifakının baglı bulundugu arsa payını satıs, bagıs ve sair bir yolla iktisap edecek
sahısları kendiliginden baglayacagı, bu sahısların yönetim planının bütün hükümlerine aynen uymak
zorunda oldukları, 6/E maddesinde; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarının, A… Toplu
Yapısı kapsamında bulunan bütün bagımsız bölüm (kat) maliklerini, irtifak hakkı sahiplerini ve
bagımsız bölümleri herhangi bir sekilde onlardan devralacak olanları baglayacagı, 7/c-b-e maddesinde;
kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve görevinin
kapsamına giren isler nedeniyle üçüncü sahıslara karsı kat maliklerini temsilen dava açacagı, icra
takibinde bulunacagı, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline iliskin olarak veya görevinin
kapsamındaki isler nedeniyle kat malikleri veya üçüncü sahıslar tarafından açılan davalarda diger kat
maliklerini temsil edecegi, bu konudaki yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretinin ortak giderlerden
karsılanacagı, 8/c-b-e maddesinde; kat mülkiyetine iliskin yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat
maliklerine ve yapmaya yetkili oldugu isler nedeniyle üçüncü sahıslara karsı kat maliklerini temsilen
dava açacagı, toplu yapı kat malikleri kurulu kararlarının iptaline iliskin olarak veya yapmaya yetkili
oldugu isler nedeniyle kat malikleri veya üçüncü sahıslar tarafından açılan davalarda diger kat
maliklerini temsil edecegi, bu dava ve takiplere iliskin olarak görevlendirilen avukatlara verilecek
ücretler ve yargılama giderlerinden karsılanacagı kabul edilmistir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde Yöneticiligin görevleri sayılırken (i) bendinde;
Kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karsı dava ve icra takibi
yapılması görevi de bulunmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanunla degisiklik yapılmıs ve
toplu yapılara iliskin bir kısım özel hükümler getirilmistir.
38. maddede yapılan degisiklikle; kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulu kararlarının iptaline iliskin davalarını kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu
yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet
yönetilmesi suretiyle açılabilecegi, yöneticinin açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya
temsilciler kuruluna duyuracagı, kurul kararlarının iptali halinde bu konudaki yargılama giderinin ortak
giderlerden karsılanacagı, 74. maddesinde; bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla bu Kanunda yer alan bütün hükümlerin toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla
tatbik edilecegi açıklanmıstır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan bu degisiklikle modern sehir hayatının getirdigi toplu site
yapılasmalarında ortaya çıkan ihtiyaçların giderilmesi amaçlanmıstır.
Taraflar, sözlesme niteligindeki yönetim planı ile bagımsız bölüm maliklerine burada belirtilen
hizmetlerin en iyi bir sekilde götürülmesi, site ile ilgili is ve islemlerin bir elden yürütülmesi,
hizmetlerin ifasının saglanması, ortak yasam amaçlarının gerçeklesmesi için birbirlerine karsı çesitli
edimler üstlenmislerdir.
Hal böyle olunca; yönetim planının toplu yapı kapsamındaki tüm bagımsız bölüm maliklerini site toplu
yönetim kurulu ve yöneticilerini ada temsilciler kurulu parsel ve blok yöneticilerini baglayıcı nitelikte
bir sözlesme oldugundan; davacının talep ettigi yönetim gideri yönünden, davalı site toplu yapı
yöneticiliginin sözlesmeden kaynaklanan temsil görevi kapsamında pasif husumet ehliyetinin
bulundugunun kabulü zorunlu bulunmaktadır.
Yargıtay’ın istikrarlı görüsü de bu dogrultuda olup, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.11.2000 gün
ve 2000/13-1314-1606 sayılı ilamı; 08.11.2006 gün ve 2006/12-682-682 sayılı ilamında da bu ilkeler
aynen benimsenmistir.
Hal böyle olunca; Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak
gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı
bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında
ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’nın 429. maddesi geregince BOZULMASINA, istek
halinde temyiz pesin harcının geri verilmesine, 17.09.2008 gününde, oybirligi ile karar verildi. (¤¤)