satış vaadi sözleşmesinin ifası imkansızlaşmışsa dava tarihindeki rayiç değer hesaplanmalıdır

11 Mar satış vaadi sözleşmesinin ifası imkansızlaşmışsa dava tarihindeki rayiç değer hesaplanmalıdır

14. Hukuk Dairesi         2021/17 E.  ,  2021/937 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 07/05/2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 11/07/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar … ve … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, tapu iptal ve tescil, ikinci kademede istem tazminata ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi …’ın …Mahallesinde bulunan 293 parseli 07.07.1970 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müştereken malik bulunan davalılar murisleri … ve …’dan aldığını, o tarihten bugüne kadar muris … ve daha sonra da müvekkilleri olan mirasçıları tarafından nizasız ve fasılasız kullanıldığını, vaat borçlusu …’un 1974 yılında, vaad borçlusu …’ın ise 1981 yılında vefat ettiklerini, mirasçıları olan davalıların uzun yıllar taşınmazın tapuda intikaline yanaşmayıp 2011 yılında tapuda intikal işlemlerini yaparak taşınmazı 3. kişilere sattıklarını ve tapuda daha evvelden görünen satış vaadi şerhini de kaldırttıklarını belirterek yapılan satışın iptalini, olmadığı takdirde taşınmazın piyasa rayiç değerinin belirlenerek işletilecek faizle müvekkillerine verilmesini istemiştir.
Davacılar vekili, 05.05.2016 tarihli harçlandırdığı ıslah dilekçesiyle dava değerini artırarak toplam 114.590,00 TL olarak işlemiş ve işleyecek faizi ile birlikte karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Bir kısım davalılar vekilleri davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile;
1-Davacı vekili tarafından … mirasçıları yönünden tapu iptali mümkün olmaması halinde rayiç bedel ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek miktardan hangisi fazla ise o miktar yönünden tazminata hükmedilmesi talebi ile dava açılmış ise de, davacı vekilinin …’a isabet eden hisse yönünden bu hissenin davacılara satış yapılmış olması sebebi ile açmış olduğu davadan feragat ettiğinden, …’ın hissesine isabet eden hisse miktarı yönünden açılan davanın feragat nedeni ile reddine,
2-… adına eski 293 nolu parselde 1/8 oranında kayıtlı taşınmazın imar uygulaması sonucu … ili, … ilçesi, … Köyü, 11272 ada, 3 parsel, 1606/12841 hisse ile 8732 ada 8 parselin 31/6833 hisseye dönüştüğü, davalılar tarafından satış vaadine dayılı taşınmazların 13/09/2011 tarihinde elden çıkarılması sonucu satış vaadinin ifa olanağının mümkün olmadığından, davalı … için 14.324,10.-TL’nin, davalı … için 28.647,60.-TL’nin, davalı … için 28.647,60.-TL’nin, davalı … için 14.324,10.-TL’nin, davalı … için 7.161,85.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, , davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin 13/09/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan alınıp … … mirasçıları davacılara hissesi oranında verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü davalılar … ve … vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığında Türk Borçlar Kanunu 77. ve 136. maddeleri dikkate alınması gerekir.
Somut olayda; taraflar arasında … 5. Noterliğinde 07.07.1970 tarihve 15145 yevmiye no’lu geçerli bir satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede taraflarca belirlenen bedelin davacılar murisi tarafından davalılar murislerine nakden ve tamamen ödendiği belirtilmiştir. Böylece, resmi sözleşmede ödendiği belirtilen bedelin ödenmediği ancak aynı değerde başka delil ile ispatı gerekeceğinden davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerekir.
Öte yandan taşınmazın davalılar … mirasçıları tarafından tapuda üçüncü kişilere devredilmiş olmasıyla satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılara devir şeklindeki ifanın artık imkansız hale geldiği açıktır. Bu nedenle, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği dava konusu taşınmazların Türk Borçlar Kanunu 77. ve 136. Maddeleri gereğince davanın açıldığı tarih itibariyle rayiç değerleri hesaplanarak hüküm altına alınması gerekirken 3. kişilere yapılan devir tarihi esas alınmak suretiyle tazminat hesabı yapılması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar … ve … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.02.2021 gününde oybirliği ile karar verildi.

Buraya tıklayarak diğer makale, örnek karar ve dilekçelerimize ulaşabilirsiniz.