KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ

15 Kas KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ

Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi Türk Borçlar Kanununda “Tahliye Sebebi” hususlarını düzenler 350., 351. ve 352.maddeleri ile açıklanmıştır. Nitekim; ilgili hususlar “Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle” ve “Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle” alt başlıkları ile “Kira Sözleşmesini Dava Yoluyla Sona erdirme sebepleri” olarak ifade edilmiştir.

TBK m.350- Kiraya veren kira sözleşmesini;

a) Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

1- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bu kanun hükmü gözetildiği takdirde anlaşılacağı üzere kiralayan kira sözleşmesini;

Gereksinim üst başlığı altında düşünürsek;

1- Konut veya İşyeri İhtiyacı;

TBK’nın 350.maddesi 1.bendi hilafında kiraya veren, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yolu ile sona erdirebilecektir.

2- Yeniden İnşa ve İmar

TBK’nın 350.maddesi 2.bendi hilafında kira sözleşmesinin sona erdirilmesini gerektiren ikinci husus kiralanan taşınmazın imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerektiği hallerde bu işler sırasında kullanımın mümkün olmamasıdır. Doktrinde belirlendiği üzere imardan maksat kiralananın tamirat ve tadilat sebebiyle harabiyetten kurtarılması veya olduğundan daha mükemmel ve mimari bakımdan daha estetik hale getirilmesidir (Erdoğan a.g.e. s 185). Kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için, yapılacak tadilat, onarım ve değişikliğin imar amaçlı ve projesinin onaylanmış olmasının yanında, bu çalışmalar sırasında kiralananın sözleşmeye uygun kullanımının mümkün olmaması gerekir (Yarg. 6. HD 30.10.2001 T. 2001/8062 E. 2001/8237 K.).

b) Yeni Malikin Gereksinimi

Madde 351 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İşbu madde hükmünde öncelikle gözetilmesi gereken husus yeni malikin TBK 350/1 hükmüne göre tahliye yoluna gidebilmesi için ilgili konut veya işyerini edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu, altı ay içinde ilgili taşınmazın tarafına geri verilmesini aksi halde altı aylık sürenin bitiminde hukuki yollara başvuracağını; dava açacağını muhataba bildirmesi gerektiğidir.

Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi Türk Borçlar Kanununda “Tahliye Sebebi” hususlarını düzenler 350., 351. ve 352.maddeleri ile açıklanmıştır. Nitekim; ilgili hususlar “Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle” ve “Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle” alt başlıkları ile “Kira Sözleşmesini Dava Yoluyla Sona Erdirme Sebepleri” olarak ifade edilmiştir. Bu yazımızda kiracıdan kaynaklanan nedenlerle kira sözleşmesinin dava yoluyla feshedilmesini inceleyeceğiz.

Madde 352 – Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhüdü;

Kiralanan taşınmazın boşaltılacağını ilişkin kiracı tarafından taahhüt olunan tahliye hususu; kiralanan taşınmazın kiracı tarafından teslim alınmasından sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Şeklen herhangi bir zorunluluk olmamakla, yazılı olarak taraflarca düzenlenmiş olması yeterli olup; taahhütte mutlaka taşınmazın tahliye edileceği tarih belirtilmiş olmalıdır.

İki Haklı İhtar

Kiralanan taşınmazın kiracının kira ödeme külfetini yerine getirmediği bahsiyle kiralayan tarafından dava yoluyla tahliye edilebilmesi için bir kira yılı süresi içinde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir.

İhtarların keşide ve tebliğ tarihinin aynı kira yılı içinde olması gerekmektedir. Muaccel olan kira bedelleri, bölünüp iki ayrı ihtara konu edilemez. Muaccel olan kira bedelleri veya bedeli ancak gönderilecek olan ihtara konu olabilir.

Kiraya veren alacaklı tarafından açılabilecek icra takibi de aynı şekilde haklı ihtar olarak göz önüne alınabilecektir. Şöyle ki, İcra İflas Kanunu 269.maddesi gereğince kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapılabilir.