imar planı iptal edildiğinde inşaatın süresinde bitirilememesinde kusur aranamaz

11 Mar imar planı iptal edildiğinde inşaatın süresinde bitirilememesinde kusur aranamaz

Hukuk Genel Kurulu         2017/845 E.  ,  2020/723 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 438. maddesinin ikinci fıkrasında direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılması öngörülmediğinden davacılar vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili 22.11.2012 tarihli dava dilekçesinde; taraflar arasında 14.05.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca yapılacak inşaattan en az 24 dairenin arsa sahiplerine verileceğini, davalı yükleniciye düşecek dairelerin imalatı bitirilmesine rağmen davacılara düşen bağımsız bölümlerin tamamlanmadığını, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde tamamlanması gerektiği hâlde inşaatın bitmediğini, bu nedenle davalının her daire için aylık 500TL gecikme cezası ödemesi gerektiğini, yapılan inşaatın da ayıplı olduğunu, temelinde kaymalar gerçekleştiğini, her ne kadar davalı tarafından binaların teslim alınması için ihtarda bulunulmuş ise de binaların teslim koşulunu taşımadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davacılara düşen 24 adet dairenin inşaatın bitmesi gereken 17.10.2007 tarihinden itibaren her daire için aylık 500TL olmak üzere toplam 729.000TL gecikme cezasının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili 17.12.2012 tarihli cevap dilekçesinde; ülkedeki ekonomik kriz ve mücbir sebeplerden dolayı inşaatın bitirilemediğini, hâlen imar engelinin de devam ettiğini, idare mahkemesi kararıyla inşaatın bulunduğu parselleri de içine alan bölgede yapılan imar uygulamasının iptal edildiğini, bu nedenle Belediyenin 18.03.2008 tarihli yazısında inşaatın temel vizesi talebinin değerlendirmeye alınmadığının belirtildiğini, müvekkili tarafından yaptırılan tespit sonucu inşaatın anılan tarihten önce bitirildiğinin belirlendiğini, imar uygulamasının iptal edilmesi nedeniyle mücbir sebeplerle inşaatın iskân ruhsatının alınamadığını, fiilî gecikmenin diğer nedeninin ise arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmasından sonra değişiklik talepleri olduğunu, inşaat fiilen bitirildiği hâlde arsa sahiplerinin dairelerini teslim almadıklarını ve müvekkiline düşen arsa paylarını devretmediklerini, davacıların daireleri fiilen teslim aldıklarını, dairelerde kendilerinin ya da kiracılarının oturmaya başladığını, blokların kuzeyinde Belediye tarafından yapılan yol çalışması sırasında A bloğun kaydığını ve 22.11.2012 tarihli encümen kararıyla A bloğun yıkılmasına karar verildiğini ve yıkım işleminin gerçekleştiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
6. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.01.2014 tarihli ve 2012/663 E., 2014/6 K. sayılı kararı ile; sözleşmeye konu parsellerin bulunduğu mahaldeki imar planının, Antalya 2. İdare Mahkemesinin 05.04.2007 tarihli ve 2006/1919 E., 2007/527 K. sayılı kararı ile iptal edildiği, söz konusu kararın Danıştay tarafından onanarak 13.05.2010 tarihinde kesinleştiği, davalı tarafından 17.04.2006 tarihinde inşaat ruhsatının alındığı, ruhsatın alındığı tarihten itibaren sözleşmeye göre 18 aylık inşaatın bitim süresinin 17.10.2007 tarihinde dolduğu, inşaat süresi içerisinde idare mahkemesince taşınmazların bulunduğu alandaki imar planı iptal edildiğinden söz konusu alandaki inşaatlara ilişkin tüm ruhsat işlemlerinin belediye tarafından durdurulduğu, davalının inşaata ilişkin temel vize talebinin de belediyenin 18.03.2008 tarihli yazı cevabı ile reddedildiği, taşınmazların bulunduğu alandaki imar planının iptaline rağmen davacı tarafından kaçak olarak inşaatın yapılmaya çalışıldığı, bu çerçevede proje kapsamında bir takım binaların yapıldığı, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, imar planının iptal edilmesinde davalıya kusur izafe edilemeyeceği, imar planının iptal edilmesinin daha önceden davalı tarafından tahmin edilemeyeceği, imar planı iptal edilen bir yerde ruhsat alınamayacağından inşaata devam etmesinin imkânsız olduğu, bu aşamada davalının inşaatın süresinde bitmemesi nedeniyle cezai şarttan da sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 23. Hukuk Dairesince 20.01.2015 tarihli ve 2014/6179 E., 2015/310 K. sayılı kararı ile;
“…Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, söz konusu inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde yapı ruhsatı alınmak suretiyle bu tarihten itibaren 18 ay içinde ön iskân belgesi alınarak arsa sahiplerine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. İnşaatın yapı ruhsatı 17.04.2006 tarihinde alınmış olup, davacı arsa sahipleri de bu tarihten itibaren inşaat süresinin başlayacağını kabul ederek, 18 aylık süre sonunda bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsilini talep etmişlerdir. Sözleşmenin inşaatın süresi başlıklı maddesinde, turizm yasağı nedeniyle belediye tarafından inşaatın durdurulması şartıyla işin süresine ilave yapılabileceği ifade edilmiş, dosya kapsamındaki 22.11.2013 tarihli belediye yazısına göre, inşaatın yapıldığı yerde kendileri tarafından inşaatın durdurulması yönünde herhangi bir işlem yapılmadığı bildirildiğinden, bu sebeple işin süresine herhangi bir ilave yapılamayacağı anlaşılmaktadır. Şu halde, esas itibariyle işin yapı ruhsat tarihinden itibaren 18 ay sonra yani 17.10.2007 günü teslim edilmesi gerekir.
Mahkemece, inşaatın yapıldığı bölgede imar planının iptal edilmesi nedeniyle sürenin uzadığı, bu itibarla yüklenicinin teslimde temerrüde düşmediği kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Ne var ki, az yukarıda tespit edilen 17.10.2007 teslimi gereken tarihe yüklenicinin savunmasında ileri sürdüğü fazla imalat nedeniyle süre ilave edilip edilmeyeceği incelenerek, varsa bu sürenin ilave edilmesi ile bulunacak tarih esas alınarak, aksi takdirde 17.10.2007 tarihi esas alınarak imar planının bu tarihten sonra iptal edilmesi halinde yani yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesinden sonra imar planının iptal edilmesinin BK’nın 102/2 (TBK 119/2) maddesi uyarınca sorumluluğunu etkileyip etkilemeyeceği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, bu hususların nazara alınmaması hatalı olmuştur.
Bunun yanında, sözleşme uyarınca davacı arsa sahiplerine 1515 ada 1 parsel üzerinde 24 bağımsız bölümün verileceği kararlaştırılmış olup, bu bağımsız bölümlerin arsa sahiplerince kiraya verilmek veya kendileri oturmak suretiyle tasarruf edilmeye başlandığı savunulmuştur. Nitekim bu hususta delil teşkil etmek üzere dosyaya muhtelif kira sözleşmeleri de sunulmuş bulunmaktadır. Bilindiği üzere, dava konusu gecikme tazminatı talebi ilke olarak fiilen uğranılan zararı ifade etmektedir. Bu durumda, yukarıdaki bent gereği yapılacak araştırma sonucu yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğünün saptanması halinde her bir bağımsız bölümün hangi tarihte arsa sahiplerine teslim edildiği araştırılarak buna uygun bir sonuca varılmasında zorunluluk bulunmaktadır.
Keza, yine arsa sahiplerine ait olduğu hususunda çekişme bulunmayan A blokun yıkıldığı da dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden anlaşılmakta, diğer bağımsız bölümlerin yer aldığı bloklarla ilgili güçlendirme yapılması gerektiği ve oturulamayacak durumda olduğu savunulmuş olup, A bloğun yıkılma nedeni ile diğer bloklar açısından güçlendirme işleminin yapılmasının gerekli olup olmadığı ve sebebinin de incelenerek yüklenicinin kusurunun olduğunun saptanması halinde bu doğrultuda değerlendirme yapılmalıdır.
Değinilen hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.07.2015 tarihli ve 2015/190 E., 2015/439 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın bulunduğu mahaldeki imar planının idare mahkemesi kararı ile iptal edildiği, kararın belediyeye 31.05.2007 tarihinde tebliğ edildiği, kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay tarafından onanarak kesinleştiği, 2577 sayılı İYÜK’un 28/1 maddesi uyarınca, idarenin mahkeme kararlarını tebliğden itibaren 30 gün içerisinde uygulamak zorunda olduğu, belediyenin kararın tebliğinden itibaren 30.06.2007 tarihine kadar karar gereğini yerine getirmesi gerektiği, davalının inşaatı bitirme tarihi 17.10.2007 olup inşaatı bitirme süresi dolmadan söz konusu inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planının iptal edildiği ve belediyenin de idare mahkemesi kararını uygulamak zorunda kaldığı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 102/2 maddesine göre, inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle düştüğü temerrütte davalının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda yanlar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin teslimde temerrüde düşüp düşmediği, yüklenicinin temerrüde düştüğünün kabulü hâlinde Özel Dairece bozma kararında belirtilen araştırmaların yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde fayda bulunmaktadır.
818 sayılı BK’nın “Kaza halinde mesuliyet” başlığını taşıyan 102. maddesi:
“Mütemerrit olan borçlu, borcun teahhürle ifasından dolayı zarar ve ziyan tediyesine mecbur olduğu gibi kazara vukua gelecek zarardan da mesuldür.
Borçlu, kendisi tarafından bir güna kusur olmaksızın teahhürde bulunmuş olduğunu veya borç vakit ve zamaniyle ifa edilmiş olsa bile kazanın alacaklının zararına olarak tediye olunacak şeye isabet edeceğini ispat ederek, bu mesuliyetten kurtulabilir.”
Şeklinde düzenlenmiştir.
13. Temerrüde düşen borçlu 818 sayılı BK’nın 102/I. maddesine göre “kazara vukua gelecek zarardan da” sorumlu tutulmuştur. Burada “kaza” deyimi geniş anlamda kullanılmıştır. Temerrüt sırasında borçlunun kusuru olmadan ortaya çıkan ve ifayı imkânsız kılan bütün sebepler de “kaza” kavramına girer (Akman, S./ Burcuoğlu, H./ Altop, A.: Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993, s. 926).
14. Kural olarak, borçlunun kusuru olmadan ortaya çıkan bir sebeple ifa imkânsız hale gelirse borçlu borcundan kurtulur (BK m. 117). Ancak kusursuz imkânsızlığın temerrütten sonra ortaya çıkması halinde bu kural uygulanmamakta, borçlu artık kazadan bile sorumlu tutulmaktadır.
15. 818 sayılı BK’nın 102/II. maddesi, borçluya kazadan dolayı sorumluluktan kurtulabilmek için iki imkân sunmaktadır. Borçlu temerrüt hâline kusuru olmadan düştüğünü veya borç zamanında ifa edilseydi bile borçlanılan şeyin alacaklının zararına olarak kazaya uğrayacak olduğunu ispat edebilir. Bu nedenle borçlu kusuru olmadan temerrüde düşmüşse, bunu ispat etmesi kazadan dolayı sorumluluğu bertaraf etmek için yeterlidir. Burada dikkat edilecek nokta borçlunun sadece temerrüde düşmekte kusurlu olup olmadığıdır. (Akman,S./ Burcuoğlu, H./ Altop, A.: s. 927).
16. Borçlu temerrüde düşmekte kusurlu olsa bile ikinci bir ispat imkânından faydalanarak sorumluluktan kurtulabilir. Gerçekten borçlu, borç zamanında ifa edilseydi bile borcun konusu olan şeyin alacaklının zararına olarak kazara uğrayacak olduğunu ispat etmek hakkına sahiptir.
17. Sözü edilen ispat yükünün yerine getirilmiş sayılabilmesi için borcun konusu olan şey alacaklıya verilmiş olsaydı, onun elinde de kazaya uğrayacak olduğu sabit olmalı, ayrıca ifa zamanında yapılmış olsaydı dahi meydana gelen kazadan alacaklının zarara uğrayacak olduğunu ispat etmelidir. Bu iki şartın gerçekleşmesi hâlinde borçlu temerrüde düşmekte kusurlu olsa bile sorumluluktan kurtulabilecektir (Akman S./ Burcuoğlu H./ Altop A.: s. 927).
18. Bu ilke ve açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; arsa sahibi davacılar ile yüklenici arasında 14.06.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup inşaatın süresinin sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaat ruhsatı alınmak kaydıyla ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğu, inşaatın turizm yasağı nedeniyle belediye tarafından durdurulması ya da savaş, deprem, seferberlik gibi elde olmayan nedenlerle inşaatın durması hâlinde geçecek olan sürenin inşaat süresine ilave edileceği, inşaatın süresinde bitmemesi halinde yüklenicinin arsa sahiplerine her daire için aylık 500TL kira ödeyeceği kararlaştırılmıştır.
19. Dosya içerisinde yer alan Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 21.01.2013 tarihli yazısı ve yapı ruhsatına göre 17.04.2006 tarihinde inşaat ruhsatı verilmiş olup sözleşmeye göre inşaatın 17.10.2007 tarihinde bitirilmesi gerekmektedir.
20. Alanya Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 18.03.2008 tarihli yazısında, dava konusu inşaat ile ilgili yüklenicinin temel vizesi talebinin bölgede yapılan imar uygulamasının Antalya 2. İdare Mahkemesinin kararıyla iptal edilmesinden dolayı değerlendirilemediği belirtilmiştir.
21. Dosya içerisinde yer alan Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli yazısında ise, dava konusu parsel üzerinde yapılan yapılara bölgedeki imar uygulamasının iptal edilmesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin verilemediği belirtilmiştir.
22. Antalya 2. İdare Mahkemesinin 05.04.2007 tarihli ve 2006/1919 E., 2007/527 K. sayılı kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu parsellerin de bulunduğu bölgede yapılan imar uygulaması işleminin iptaline karar verilmiş, verilen kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay 6. Dairesinin 09.02.2010 tarihli ve 2008/1143 E., 2010 1215 K. sayılı kararıyla onanmış ve karar 13.05.2010 tarihinde kesinleşmiştir.
23. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın teslim süresi 17.10.2007 tarihi olup Antalya 2. İdare Mahkemesinin, imar planının iptaline ilişkin kararı 05.04.2007 tarihinde verilmiştir. Söz konusu kararın Alanya Belediyesine tebliğ edilmesi üzerine, belediyece dava konusu parsel üzerinde yapılan inşaata yapı kullanma izin belgesinin verilmesi imkânı bulunmamaktadır.
24. İmar planının iptaline ilişkin karar kamu düzenine ilişkin olduğundan yüklenicinin kamu düzenine aykırı olarak inşaata devam etmesi kendisinden beklenemeyeceğinden temerrüde düştüğünden söz edilemez.
25. Bu nedenle yerel mahkemece, yüklenicinin inşaatı bitirme süresi dolmadan söz konusu inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planının iptal edildiği ve belediyenin de İdare Mahkemesi kararını uygulamak zorunda kaldığı, inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planı iptal edildiğinden dolayı davalının inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yerindedir.
26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, imar planının iptal edilmesinin davacı yönünden mücbir neden sayılabileceği ancak davalının mücbir nedenden önce temerrüde düşüp düşmediğinin belirlenmesi gerektiği, her ne kadar İdare Mahkemesince dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde imar planı iptal edilmiş ise de, söz konusu iptal kararının daha önce alınan inşaat ruhsatının geçerliliğini etkilemeyeceği inşaat ruhsatı düzenlendikten sonra imar planının iptal edilmesinin arsa sahipleri yönünden kazanılan hakkı engellemeyeceği, bu nedenle Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken mahkemece direnme kararı verilmesinin yerinde olmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerde Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
27. Hâl böyle olunca, yerel mahkemece verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekir.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.10.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Onama kararının iki eksiği olacaktır.
Birincisi, teslim tarihi itibariyle, imar iptalinin olup olmayacağı belirlenmemiş olacaktır. Oysa Özel Daire bozması gibi bir araştırma ve inceleme yapılmış olsa idi, konu aydınlatılmış olacaktı.
İkincisi, imar planı dâhilinde inşaat yapmak için yapı ruhsatı alınması zorunludur. İmar planının kesinleşmesiyle hak sahiplerinin soyut yapı yapma hakkı doğmaktadır. Soyut yapı yapma hakkı yapı ruhsatı alınmasıyla somut yapı yapma hakkına dönüşmektedir. Yapı hukukunun Genel Esasları, (Taner Ayanoğlu İstanbul 2014) adlı eserde yapı ruhsatı alınması, iptali ve sonuçları idari yargıya ilişkin kararla birlikte incelenmiştir. İdare mahkemesinin imar kanunu 18. maddesine bağlı düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinden ötürü imar iptali kararı vermesi, imar planı dahilinde soyut yapılaşma hakkı ile ilgili bir karardır. Somut yapılaşma hakkı olan yapı ruhsatının iptaline ilişkin idare mahkemesince alınmış bir karar yoktur.Yapı ruhsatının kazanılmış hak boyutu vardır. Kazanılmış hak boyutu kazanılmış haklara saygı ve değişen kurallardan etkilenmeme gibi, etkilenecekse kamulaştırma yapma lüzum ve gereği gibi görünümleri bulunmaktadır. Konuya ilişkin idari yargıya ait etraflıca tartışma için a.g.e. s. 195 vd.na bakılabilir.
Mecelle 22 “zaruretler miktarınca takdir olunur” genel ilkesini kazandırmıştır. İmar nizamının kamu düzenine ilişkin emredici bir karakteri var ise de, idari yargı alanına ilişkin konuya ilişkin tasarrufta maksadını aşan bir tasarrufta bulunulduğu kanaatini taşıyorum. İmar iptaliyle ilgili bir idare mahkemesi kararının, yapı ruhsatı iptali varmış gibi kabul ve sonuca ulaşılmış olmasında aşkın bir değerlendirme hatasına düşüldüğünü düşünmekteyim. Yapı ruhsatı iptali kararı olsa idi, ulaşılan sonuca bir itirazım olmazdı.
Yukarıda belirttiğim kısaca açıkladığım iki sebepten ötürü, direnme kararının onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılamıyorum. Özel Daire bozma kararındaki gibi direnme kararının bozulması görüşündeyim.

Buraya tıklayarak diğer makale, örnek karar ve dilekçelerimize ulaşabilirsiniz.