Yöneticinin İmzaladığı Sözleşme Gereğince Apartman Yönetimine Takip Ve Dava Açılabilir

Hukuk Genel Kurulu 2017/255 E. , 2019/83 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine dair verilen 20.02.2014 tarih ve 2013/524 E., 2014/61 K. sayılı karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 03.11.2014 tarih ve 2014/4882 E., 2014/6247 K. sayılı kararı ile;
“…Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan iş bedeli alacağının tahsili istemiyle başlatılan ilamsız icra takibine vaki itirazın iptâli, takibin devamı ve icra inkâr tazminatı istemine ilişkindir.
Davacı yüklenici davada, 28.062012 tarihli sözleşme uyarınca Nehir Apartmanı’nın mantolama işlerini yapıp teslim ettiğini, apartman yöneticisinin ve sakinlerin talepleri üzerine sözleşme dışı işler de yaptığını, sözleşme içi işlerden bakiye 10.000,00 TL, sözleşme dışı işler nedeniyle de 9.420,00 TL olmak üzere toplam 19.420,00 TL alacaklı bulunduğunu, ihtar keşidesine rağmen alacaklar ödenmeyince Konya 12. İcra Müdürlüğü’nün 2013/4643 sayılı dosyası ile icra takibine geçtiğini, davalının haksız ve kötü niyetli olarak takibe itiraz ettiğini iddia ederek itirazın iptâli ile takibin devamına ve icra inkâr tazminatına karar verilmesini istemiş, mahkemece davalı tarafın pasif dava ehliyetinin bulunmadığı belirtilerek davanın usulden reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise, def’i değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re’sen nazara alınmasıdır.
Dosya kapsamından somut olayda; Nehir Sitesinin 20.05.2012 tarihli olağan genel kurul toplantısında binanın dış yalıtımının ve boyasının yapılmasına, olukların, saç kapının ve balkon demirlerinin değişmesine, ana kapı girişinin alüminyum kaplanmasına karar verildiği, bu işleri yaptırmak ve sözleşme imzalamak üzere Dede Baysal, Yusuf Keleş ve Basri Bayrakçı’nın yetkili kılındığı, yetkili kılınan kişilerin 06.06.2012 tarihinde toplanarak verilen teklifleri değerlendikleri ve Emir Yapı (…)’ın teklifini uygun bularak bu firma ile sözleşme imzalanmasına karar verdikleri, 28.06.2012 tarihinde de Nehir Apartmanı kat malikleri adına yönetici Basri Bayrakçı ile Emir Yapı (…) arasında sözleşme imzalandığı anlaşılmaktadır. Sözleşmeler, sözleşmenin tarafları arasında hak ve borç doğuracağından kat maliklerinin verdiği yetkiye istinaden sözleşmenin tarafı olan Basri Bayrakçı’nın pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı kabul edilemez. Mahkemece husumetin varlığı kabul edilerek davanın esasının incelenmesi ve delillerinin toplanarak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken taraflar arasında yazılı olarak yapılmış sözleşme bulunduğu gözardı edilerek sıfat yokluğundan davanın reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir. …”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili ile Nehir Apartman Yönetimi arasında mantolama işine dair 60.000,00TL bedelli 28.06.2012 tarihli sözleşmenin imzalandığını ancak kat maliklerinden birinin hissesine düşen 10.000,00TL bedeli ödemediğini, ayrıca sözleşme dışı yapılan işler nedeniyle de müvekkilinin 9.420,00TL alacaklı olduğunu, davalıya gönderilen ihtarnameye rağmen ödemenin yapılmaması üzerine icra takibi yapıldığını, takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile %20 oranındaki icra inkâr tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, gerek dava dosyasında gerekse icra takip dosyasında, davacı alacaklının husumeti taraf ve dava ehliyetine sahip olmayan apartman yönetimine yönelttiği, davalı apartman yönetiminin gerçek kişi olmadığı gibi tüzel kişiliğinin de bulunmadığı, bu nedenle apartman yönetimine husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle davanın sıfat yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, davacının sözleşmeyi Nehir Apartmanı Yönetimi adına Basri Bayrakçı ile imzaladığı, sözleşmede kararlaştırılan işlerin kat malikleri adına yapıldığı, bu durumda davacı alacaklının icra takibinde talebini Nehir Apartmanı Yönetimi adına yöneticiye karşı başlatması gerektiği ve itirazın iptali davasında da dava dilekçesinde davalı olarak Nehir Apartmanı kat malikleri adına yönetici Yusuf Keleş’e davayı yöneltmesi gerekirken, gerçek ve tüzel kişiliğe sahip olmayan apartman yönetimini takip borçlusu ve davalı olarak gösterdiği, apartman yönetiminin tüzel kişiliğe sahip olmadığı, dava ehliyeti bulunmayan tarafa takip talebinin ve davanın yöneltilmesinin mümkün olmadığı ayrıca gerek takip talebinde gerekse dava dilekçesinde, davalı olarak Basri Bayrakçı ismi kullanılmadığı hâlde bozma ilamında “…Basri Bayrakçı’nın pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı kabul edilemez,…” şeklindeki ifadenin de anlaşılamadığı gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davacının alacağını sözleşmenin tarafı olan apartman yönetiminden isteyip isteyemeyeceği, apartman yönetiminin davalı sıfatının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlık, davacı ile Nehir Apartmanı Yönetimi arasında yapılan 28.06.2012 tarihli sözleşmeden kaynaklanmakta olup, uyuşmazlığın çözümü için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili hükümlerinin açıklanmasında yarar vardır.
634 sayılı KMK’nın 32. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.
Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise 634 sayılı KMK’nın 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir ( HGK. 01.06.2011 tarih ve 2011/298 E., 2011/377 K.; 05.04.2017 tarih ve 2017/1282 E., 2017/604 K., 27.09.2018 tarih ve 2017-15/423 E., 2018/1364 K.).
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, Nehir Apartmanının 20.05.2012 tarihli 2012-2013 yılı olağan genel kurul toplantısında, binanın dış yalıtımının ve boyasının yapılmasına, olukların, çatı kapısının ve balkon demirlerinin değişmesine, ana kapı girişinin alüminyum kaplanmasına karar verildiği, aynı toplantıda söz konusu işlere ilişkin teklifleri almak, piyasa araştırması yapmak ve sözleşme imzalamak üzere Dede Baysal, Yusuf Keleş ve Basri Bayrakçı yetkili kılınmıştır.
Yetkili kılınan bu kişilerin, 06.06.2012 tarihli tutanak ile verilen teklifleri değerlendikleri ve davacının teklifini uygun bularak sözleşme imzalanmasına karar verdikleri, davacı ile Nehir Apartmanı kat malikleri adına yönetici Basri Bayrakçı arasında 28.06.2012 tarihinde sözleşmenin imzalandığı, eldeki davanın da imzalanan sözleşme uyarınca apartman yönetimine karşı açıldığı anlaşılmaktadır.
Az yukarıda değinildiği üzere yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir.
Diğer taraftan, her ne kadar Özel Daire bozma kararında, Basri Bayrakçı’nın pasif husumet ehliyetinin bulunmadığından bahsedilmiş ise de bu hususun maddi hataya dayalı olduğu, Basri Bayrakçı’nın sözleşmenin imzalandığı tarihte Nehir Apartmanı yöneticisi olması nedeniyle Nehir Apartmanı Yönetimi adına sözleşmeyi imzaladığı açıktır.
Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi uyarınca uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440-III/1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 07.02.2019 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.