Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bedele İlişkin Hükümler

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı – TBK m. 346: “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”.

Bu hüküm kapsamında iki hususu değinmek gerekir :

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi hali için ceza koşulu öngörülemez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi hali için muacceliyet koşulu öngörülemez.
Hüküm temerrüt hali için sözleşmeyle temerrüt faizi oranını yüksek belirlenmesine engel değildir. Ancak kiracının tacir olmadığı sözleşmelerde temerrüt faizi bakımından TBK m. 120/III’ü dikkate almak gerekir.
Hüküm emredici niteliktedir. Aksine hükümler kesin olarak hükümsüzdür. Kısmi hükümsüzlük söz konusudur.

İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE

TBK m. 352/II “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İHTARIN ŞEKLİ

TBK’nın 348. maddesine göre fesih beyanının geçerli olması için yazılı olarak yapılması şarttır . Uygulamada ihtar noterden çekilmektedir. İcra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçer. İhtarda hangi aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmediğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiraya verenin genel olarak borcun ödenmesini istemesi haklı ihtar yerine geçmez. Aksi halde öğreti ve uygulamada ihtarın haklı ihtar olmayacağı kabul ediliyor. İhtarın haklı olması için sözleşmenin feshine ilişkin bir beyanı içermesi gerekmez.

İhtarı kiraya veren çekmelidir. Birlikte mülkiyet ilişkisi varsa elbirliği mülkiyetinde oybirliğiyle, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla çekilmesi gerekir. İhtarın bütün kiracılara yapılması gerekir. Yargıtay da tek kiracıya yapılan ihtar haklı ihtar değildir demektedir.

TAHLİYE DAVASI

İki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi tahliye davası açılmasına bağlıdır. Dava hakkı kiraya verene aittir. Birlikte mülkiyet ilişkisinin varlığı halinde davanın elbirliği mülkiyetinde oybirliğiyle, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla açılması gerekir. Kira sözleşmesinin devri halinde, yeni kiraya veren, öncekinin çektiği ihtarlara dayanarak tahliye davası açabilir. Davalı kiracıdır. Birden fazla kiracı varsa hepsine karşı dava açılmalıdır.

DAVA AÇMA SÜRESİ

Tahliye davası ancak kira döneminin sonunda açılabilir. Tahliye davasının kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Süre hak düşürücü niteliktedir. Bir aylık sürenin geçmesi tahliye davası açma hakkını sona erdirir. Koşulları varsa bir sonraki kira dönemi için tahliye davası açılabilir. TBK m. 353’de göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yargıtay verdiği bir kararında “Muaccel olmuş kira alacakları için farklı iki ihtar çekilmesi iki haklı ihtar şartını sağlamaz. Bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” Demek suretiyle alacaklıya yöneltilen ihtar talebinin tek bir ihtar sayılacağı yönünde hükmünü açıklamıştır . (Yargıtay 3. HD, E. 2017/11179, K)