Kiralananın Başkasına Kiralanması

Alt kira sözleşmesi , asıl kiracı ile alt kiracı arasında yapılmaktadır. Ancak asıl kiraya veren ile asıl kirası arasındaki kira sözleşmesi sona ermemektedir . Böylece iki kira sözleşmesi aynı anda mevcut olmaktadır. Alt kira sözleşmesi de esasen bir kira sözleşmesidir. Bu nedenle alt kiracı alt kiraya verene karşı , kiracıların sahip olduğu tüm hak ve borçlara sahiptir . Kiraya veren ile alt kiracı arasında sözleşmesel ilişki bulunmamaktadır.

Adi kira bakımından: Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, -aksine sözleşme yoksa kiralananı tamamen veya kısmen başkasına alt kiraya verebilir. Alt kira, kiralananın tamamı için yapılabileceği gibi bir kısmı için de yapılabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında: Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla olabilir.

Konut kirasında kiracı ile birlikte eşi, çocukları, anne-babası vb. yakın akrabalarının da oturması doğaldır. Bu durumlar alt kira olarak nitelendirilemez. Kiracının ortak alması durumda kiracı sıfatında bir değişiklik olmamakta, sadece söz konusu kiralananı kiracı ortağı ile birlikte kullanmaya başlamış olmaktadır. Ortak olarak alınan kişi sözleşmenin tarafı olmamaktadır. Yargıtay’ın sözleşmede bir engel olmadığı sürece kiracının ortak alabileceğini kabul eden kararları mevcuttur.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA YAZILI RIZA

Kiraya veren, alt kiraya sözlü olarak rıza göstermiş ve bu duruma ses çıkarmamışsa, sonradan rızanın yazılı verilmediği ileri sürülebilecek midir? Verilen rızanın sonradan şekle aykırılık ileri sürülerek geçersiz olduğunun iddia edilmesi TMK m. 2/II uyarınca hakkın kötüye kullanılması teşkil eder. Rıza, genel olarak verilebileceği gibi tek bir alt kiralama sözleşmesi için de verilebilir. Rıza olmadan yapılan -caiz olmayan- alt kira sözleşmesi, kiraya verene karşı ileri sürülemez. Ayrıca, kiraya veren TBK m. 316’ya göre asıl kira sözleşmesini feshetme hakkı elde eder.

ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma durumu bağımsız bir hakka değil kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır.

ALT KİRANIN SONUÇLARI

Alt kiranın varlığı, asıl kira ilişkisini etkilemez. (Yarg. HGK., E. 2011/749 K. 2012/50 T. 8.2.2012) Asıl kira sözleşmesinin taraflarının karşılıklı yükümlülükleri devam eder. Asıl kiracı, kiraya verene kararlaştırılan kira bedelini vadesinde ödemeye devam eder. Kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına bırakma borcu devam eder. Alt kiracının -kural olarak- kiraya verene karşı sözleşmesel bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.

CAİZ OLMAYAN ALT KİRA

Caiz olmayan alt kirada, asıl kiracı sözleşmeye aykırılıktan dolayı TBK m. 112 uyarınca kiraya verenin uğradığı zararı tazmin etmelidir. Kiraya veren aynı zamanda malik ise, mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesini talep edebilir. Kiraya veren aynî bir hakka sahip değilse TBK m. 322/f.3’e kıyasen (doğrudan talep hakkı) bir dava açabilmelidir. Not: Alt kiranın caiz olmaması, alt kira sözleşmesinin geçersizliğine yol açmaz. Bu durumda alt kira kiraya verene karşı ileri sürülemez.