Kiracının Kullanım Hakkının Üçüncü Kişiye Devredilmesi

Kiracı kira sözleşmesi gereğince sahip olduğu kullanım hakkını bir başkasına devretmektedir. Bu devir kısmen veya tamamen olabilir. Kullanım hakkının devri esasen alacağın temliki hükmündedir. Bu nedenle ancak yazılı şekilde yapılabilir. Devralan, kiralananın teslimini ve kullanıma elverişli durumda bulundurulmasını kiraya verenden talep edebilir (Yarg. HGK., E. 2011/749 K. 2012/50 T. 8.2.2012)

Adi Kira Bakımından: Kiracı, kira sözleşmesinden doğan kullanım alacağını – aksine sözleşme hükmü olmadıkça- üçüncü bir kişiye devredebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanım hakkının devri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla olabilir.

KULLANIM HAKKININ DEVRİNİN HÜKÜMLERİ

Kullanım hakkının devredilmesi halinde kiraya verenle asıl kira ilişkisi sona ermemekte, -kira bedelini ödemek başta olmak üzere- kiracının sorumlulukları devam etmektedir. Devralan, kiralananı özenle ve asıl kira sözleşmesine uygun kullanmalıdır. Aksi halde kiraya veren, TBK m. 316’da öngörülen şartlar dahilinde kira sözleşmesini feshedebilecektir. Devralan, sözleşmeyi etkileyen yenilik doğuran hakları kullanamaz. Ancak, alacak hakkına bağlı olan hakları (örneğin ayıbın giderilmesi talebi) kullanabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ

Kira sözleşmesinin devri, sözleşmenin devri niteliğindedir. Sözleşmenin tarafı değişir. Alt kira veya kullanım hakkı devrinde asıl kira ilişkisinin tarafları değişmez. Kira sözleşmesinin şerh edilmiş olması devre engel değildir. Şerh, yeni kiracının hakkını güvence altına almaya devam eder.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİNİN ŞARTLARI

Kira sözleşmesinin devri sözleşmesiyle olur. Sözleşmeye taraf olmak isteyen ile sözleşmenin mevcut taraflarının anlaşması gereklidir. Sözleşmedeki yerini devreden (eski kiracının), devralan (yeni kiracının), sözleşmenin diğer tarafının/taraflarının (kiraya verenin/kiraya verenlerin) tamamının iradeleri gereklidir. Bu husus kanunda: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez” şeklinde ifade edilmektedir (TBK m.323/f.1).

DEVRİN GEÇERLİLİĞİ

Kira sözleşmesinin devrinin geçerliliği, asıl kira sözleşmesinin şekline riayet edilmesini gerektirir (TBK m. 205). ´Böyle bir şekil şartı yoksa ; geçerlilik kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiraya veren, genel olarak kira sözleşmesini devrine rıza gösterebileceği gibi, somut olarak tek bir devre de rıza gösterebilir. Kiraya verenin rıza göstermemesi halinde kiracının kiraya vereni bu yönde bir beyanda bulunmaya zorlaması mümkün değildir.

İŞYERİ KİRALARINDA RIZA

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Görüldüğü üzere, işyeri kiralarında haklı sebep yoksa kiraya veren rıza vermek zorundadır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa, kiracı, hakime başvurup, sözleşmenin devrini gerçekleştirebilir. Bu durumda hâkimin kararı, tarafın rızası yerine geçer.

HAKLI SEBEP ÖRNEKLERİ

Yeni kiracının ekonomik gücünün yetersizliği,
Yeni kiracının, kiralanan işyerini sözleşmede kararlaştırılmış olan kullanım amacından farklı bir amaç için kullanmak istemesi,
Yeni kiracının kiralanan yerin yapısını değiştirilecek olması
Kiralanan yerin kullanımının özel bir bilgi ve beceriyi gerektirmesi halinde, yeni kiracının bu özelliklere sahip olmaması,
Kiralananın bulunduğu yerin (örn: Alışveriş merkezinin) konseptine uygun olmayan işyeri kullanımı ,
Eski kiracının şahsının gözetilmiş olması (örn: kira bedelinin eski kiracının şahsı nedeniyle düşük belirlenmiş olması) vb.

DEVRİN SONUÇLARI

Eski kiracı, sözleşmedeki yerini yeni kiracıya bırakır. Buna göre; eski kiracı sözleşmeden ayrılır; yerine yeni kiracı geçer (TBK m. 323/f.2). Buna karşın; işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla (yeni kiracıyla) birlikte kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323/f.3). Eski kiracı için verilen fer’i teminatlar (örneğin; kefalet, rehin), en geç devir anında teminatı verenin muvafakatı olmadıkça kendiliğinden sona erer (TBK m. 198’e kıyasen).