Kira Bedelinin Ödenmemesinin Sonuçları

 

 

Kira sözleşmesinde kirayı ödeme , kiracının asli borcudur . İfa yeri ve zamanı açısından genel hükümler geçerlidir . Taraflar bu hususları serbestçe belirleyebilirler .

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren açısından dört ihtimal ortaya çıkmaktadır .

1. Kiraya veren ödenmeyen kira bedelini faiziyle isteyebilir
2. Kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir . (TBK m. 315)
3. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilir
4. İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca icra takibi yapabilir .

ÖDENMEYEN KİRA BEDELİNİN FAİZİYLE TALEP EDİLMESİ

Kira bedelinin taraflarca kararlaştırılan zamanda ifa edilmemesi, kiracının temerrüde düşmesi için yeterlidir. Ayrıca ihtara gerek yoktur.  İfa zamanı kararlaştırılmamışsa, kira bedeli ay sonunda muaccel olur. Ancak muacceliyetin temerrüt için yeterli olmadığı, kiraya verenin ihtar çekmesi gerektiği kabul edilmektedir.

HANGİ ORAN ÜZERİNDEN TEMERRÜT FAİZİ İŞLETİLECEKTİR ?

Temerrüt faizi oranı sözleşmeyle kararlaştırılabilir.Ø  Ticari olmayan işlerde (her iki tarafın da tacir olmadığı) faiz oranıØ serbestçe belirlenemez. TBK m. 120’ye göre, temerrüt faizi oranı yasal faizin yüzde yüzünü aşamaz. Aksi halde aşan kısmı kısmi olarak hükümsüzdür. Adi işlerde yasal faiz oranı % 9 olduğuna göre, temerrüt faizi oranı %18’i aşamaz.  Borçlu tacir ise temerrüt faizi oranı serbestçe belirlenir. YargıtayØ TBK m. 120’deki sınırlandırmanın uygulanmasında borçlunun tacir olup olmadığını bakmaktadır.  Faiz oranı belirlenmemişse, yasal faiz oranı üzerinden (% 9) temerrütØ faizi istenebilir. Borçla tacir ise ticari faiz (avans faizi) talep edilebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ TBK m. 315-

 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”  Süreler nispi emredici niteliktedir. Sürelerin uzatılması mümkündür. Ancak kısaltılması mümkün değildir.  TBK m. 315 hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi için de geçerlidir. Kiracı 30 günlük sürenin dolmasının ardından kira bedelini öderse bu durum kiraya verenin fesih hakkını engellemez ve kiracının kira borcunu ödememede kusuru olmaması fesih hakkının doğmasına engel olmaz . Kiracının takas hakkı bulunması halinde bunu yine 30 günlük süre içerisinde ileri sürmesi gerekir ve bu sayede fesih hakkının doğmasının önüne geçmiş olur .

Yargıtay’ın verdiği kararlara bakıldığında kira bedelinden sayılmayan giderlerin (sigorta, vergi) ödenmemesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği hükme bağlanmıştır . (İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca yapılacak olan ve tahliye istemini içeren ödeme emirleri de yazılı olma şartını yerine getirir. İhtarnamede: Verilen süre içinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Fesih iradesini içermeyen ihtara dayalı olarak kira sözleşmesi feshedilemez. Yargıtay 6. HD, E. 2016/5242, K. 2016/5299, 20.9.2016)

İCRA İFLAS KANUNU M. 269 UYARINCA YAPILACAK TAHLİYE

İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca yapılacak olan ve tahliye istemini içeren ödeme emirleri de yazılı olma şartını yerine getirir. İhtarnamede: Verilen süre içinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Fesih iradesini içermeyen ihtara dayalı olarak kira sözleşmesi feshedilemez. İhtarnamede sadece yasal yollara başvurulacağının belirtilmesi yeterli değildir.  İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin belirli olması ve doğru gösterilmesi gerekir. Kira bedeli eksik gösterilir ve kiracı ihtarda yazılı bedeli öderse, kiraya veren sözleşmeyi feshedemez. Ancak kira alacağı fazla gösterilirse, bu durum ihtarın geçersizliğine sebep olmaz.

Yargıtay verdiği bir kararında “Ödeme emrinin davalı borçluya 18.09.2014 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra yasal otuz günlük ödeme süresi beklenmeden 20/10/2014 tarihinde açmış olduğu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Bu durumda davanın İİK.nun 269/1.maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken ve TBK’nun 315/2.maddelerinde yazılı 30 günlük sürenin dolması beklendikten sonra açılması gerekirken, yasal ödeme süresi dolmadan açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir.”şeklinde hüküm kurmuştur . (Yargıtay 6. HD, E. 2015/9039, K. 2016/681, T. 08.02.2016)

FESİH BİLDİMİ NE ŞEKİLDE YAPILMALIDIR ?

Belirlenen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.  Kiraya verenin süre sonunda kira sözleşmesini feshetme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiraya verenin süre sonunda fesih beyanında bulunması gerekir Kiraya veren ihtarnamede kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. İhtarname ile birlikte fesih beyanı da mümkündür.  Fesih beyanı kural olarak şekle bağlı değildir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih beyanının yazılı şekilde yapılması gerekir (TBK m. 348). Fesih beyanını kiraya verenin yapması gerekir. Birden fazla kiraya veren varsa, elbirliği mülkiyetinde kararın oybirliğiyle (TMK m. 640); paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğuyla (TMK m. 691) alınması gerekir.  Fesih beyanı kiracıya karşı yöneltilir. Birden fazla kiracı varsa beyanın bütün kiracılara yöneltilmesi gerekir .

Aile konutu söz konusuysa, TBK m. 348 gereği, kiracı olmayan eşin bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi halinde, fesih beyanının her iki eşe yöneltilmesi gerekir.  Kiraya veren fesih hakkından feragat edebilir.  Kiraya verinin uzun süre fesih hakkını kullanmaması, kira bedellerini almaya devam etmesi feragat anlamına gelebilir. Yargıtay kararları da bu yöndedir Örneğin Yargıtay bir uyuşmazlıkta 1,5 yıl sonra sözleşmenin feshini dürüstlük kuralına aykırı görmüşken, bir uyuşmazlıkta 8 ay sonra feshini dürüstlük kuralına aykırı görmemiştir.

FESHİN SONUÇLARI

Fesih beyanı ile kira sözleşmesi fesih beyanının kiracıya vardığı andan itibaren ileri etkili olarak sona erer. İhtarnamede verilen süre içinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmişse, sürenin sona ermesiyle birlikte kira sözleşmesi sona erer.  Kira sözleşmesinin şerh edilmesinin bu halde bir fonksiyonu yoktur. Şerh, borca aykırılığa karşı kiracıyı korumaz. Sözleşmenin sona ermesi üzerine kiracı, kiralananı iade etmekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı iade veya tahliye etmezse, kiraya veren kiralananın iadesi veya tahliyesi için dava açabilecektir.  Kira sözleşmesinin feshine rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse, kiraya veren tazminat isteyebilir.Tazminatın belirlenmesinde TBK m. 325 uygulanmalı, kiralananın kiraya verilebileceği makul süre dikkate alınmalıdır.

ZAMANAŞIMI

Kira alacağı TBK m. 147 gereği 5 yıllık zamanaşımına tabidir.  Kira bedelinin tek seferde ödenmesi kararlaştırılmışsa zamanaşımı süresi TBK m. 146 gereği 10 yıldır. Süre, kira alacağının muaccel olmasından itibaren başlar.

• Buraya tıklayarak diğer makale, örnek karar ve dilekçelerimize ulaşabilirsiniz