kat mülkiyeti sona erip arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet devam ettiğinden önalım hakkı doğabilir

 

 

 

Hukuk Genel Kurulu         2018/559 E.  ,  2020/261 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın bir kısım davacılar yönünden açılmamış sayılmasına, davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları yönünden reddine ilişkin karar davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Dava, davacılar … ve arkadaşları tarafından açılmış olup, … ve arkadaşları tarafından asli müdahale talebinde bulunulmuştur.
4.1. Davacılar … ve arkadaşları vekili 14.10.2014 tarihli dava dilekçesinde; çekişme konusu İstanbul ili Maltepe ilçesi 6/1 pafta 70 ada 47 (eski 16) parsel sayılı taşınmazın 132,37m2’lik bölümünün Ulaştırma Bakanlığı Demiryolları ve Hava Meydanları İnşaat Genel Müdürlüğü (DHL) tarafından Marmaray Bölge Müdürlüğü adına kamulaştırılıp ifraz edildiğini, arsa üzerindeki bina yıkıldığından cins tashihine gerek kalmadan taşınmazın arsa niteliğine dönüştüğünü, 09.03.2013 tarihli taahhütname ile hissedarların ortaklığın giderilmesi davası açmayacaklarının ve payını satmak isteyen paydaşın önce diğer paydaşa teklif vereceğinin kabul edildiğini, paydaş …’in payını önce Yasemin Keserli’ye, Yasemin Keserli tarafından da davalı …’a satıldığını ileri sürerek ihtar ve ihbar yapılmadan yapılan pay satışı nedeniyle, davalı adına temlik edilen 60/2000 payın tapuda belirtilen 80.000.00TL satış bedeli esas alınarak bu bedelin ve tüm yasal eklentilerinin ödenmek suretiyle müvekkillerinin ön alım haklarının kabul edilerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına eşit olarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
4.2. Asli müdahale talebinde bulunan … ve arkadaşları vekili 30.04.2015 tarihli dilekçesinde; müvekkillerinin ön alım davasına konu çekişmeli taşınmazda paydaş olduklarını, yapılan satış işlemlerini yeni öğrendiklerini, ön alım hakkına dayalı olarak davaya konu 60/2000 payın tapu kaydının iptali ile taşınmazdaki payları dikkate alınarak müvekkilleri adına tesciline, dava değerinin satış bedeli olan 80.000TL olarak dikkate alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili 10.11.2014 tarihli cevap dilekçesinde; çekişme konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olduğundan 634 sayılı Kanun’un 8. maddesi gereğince şufa hakkının kullanılamayacağını, müvekkilinin ikinci alıcı olması nedeniyle iyi niyetinin korunacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.05.2015 tarihli ve 2014/416 E., 2015/222 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz olduğu, kat mülkiyetine taşınmazda bina yıkılsa bile her bir bağımsız bölüm sahibinin mülkiyet hakkının münferit olduğu, kat mülkiyetine tabi taşınmazda ön alım hakkı kullanılamayacağından davacı … ve asli müdahillerin davasının reddine, davacılar … ve … yönünden açılan davanın 17.02.2015 tarihinde takipsiz bırakıldığı ve bu davacıların süresinde davalarını yenilemedikleri anlaşıldığından bu davacıların açmış olduğu davanın Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 150. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 18.01.2016 tarihli ve 2015/14663 E., 2016/436 K. sayılı kararı ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 47. maddesine göre, ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, somut olayda; üzerinde kat mülkiyeti kurulu bulunan ana taşınmazın vasfının bahçeli kargir apartman olduğu, 70 ada 16 parsel sayılı dava konusu taşınmazın 132,37 m2’lik kısmının kamulaştırma yoluyla ifraz edilerek Hazine adına tescil edildiği, kamulaştırma işleminden sonra dava konusu taşınmazın üzerindeki kargir apartmanın yıkıldığı ve taşınmazın yeni parsel numarası alarak 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz olarak yine bahçeli kargir apartman vasfında 638,63 m2 yüzölçümü ile tapu kaydının oluştuğu, her ne kadar kamulaştırma işleminden sonra ana taşınmazın tamamen yıkılmış olmasına rağmen oluşan yeni tapu kaydında kat mülkiyeti devam etmekte ise de dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ana yapının tamamen harap olması nedeniyle kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, bu itibarla, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği” gerekçeleriyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.05.2017 tarihli ve 2016/281 E., 2017/146 K. sayılı kararı ile; Maltepe Tapu Müdürlüğünün 07.03.2017 tarihli cevabi yazısına göre İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mahallesinde bulunan kat mülkiyetli 15885 ada 47 parsel sayılı 638,63m² alanlı bahçeli kargir apartman niteliğindeki ana taşınmazın 60/2000 arsa paylı bodrum kat 2 numaralı bağımsız bölümünün …’e ait iken 19.07.2013 tarihinde Yasemin Keserli’ye satıldığı, bu kişi tarafından ise 01.10.2014 tarihinde davalı …’a satıldığı, kat mülkiyetli ana taşınmazın yıkıldığı yönünde taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlığın bulunmadığı, ancak tapu kayıtları üzerinde kat mülkiyeti hâlen devam etmekte olup, kat mülkiyetinin terkin edilmediği, bu bakımdan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ön alım hakkının kullanılmasına olanak bulunmadığı gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; çekişmeli 70 ada 16 parsel sayılı taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra taşınmazın yeni parsel numarası alarak (70 ada 47 parsel) yine bahçeli kargir apartman vasfında tapu kaydı oluşturulmakla birlikte, ana taşınmaz üzerinde bulunan binanın yıkılması karşısında kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erip ermediği, burada varılacak sonuca göre taşınmazın 60/2000 arsa paylı bodrum kat 2 nolu bağımsız bölümünün 3. kişiye satılması nedeniyle davacı ve asli müdahillerin ön alım haklarını kullanabilmelerinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hâle gelir. Böylece, taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nın 732. maddesinde ön alım hakkının tanımına yer verilmemiş ancak hangi durumda kullanılacağı düzenlenmiştir. Gerçekten de, söz konusu maddede, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.” ifadesi yer almaktadır.
13. Bu kapsamda yasal ön alım hakkının kullanılabilmesi için gerekli olan temel ilişki paylı mülkiyet ilişkisidir. Hemen burada, çekişme konusu 70 ada 47 parselde iptali istenen hissenin tapu kayıtlarında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre bağımsız bölüm olarak kayıtlı olduğu görüldüğünden kat mülkiyetinin kurulması ve sona erme durumları üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır.
14. Kat mülkiyeti, KMK’nın 3. maddesinde “arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tanımlanmış olup, aynı Kanun’un 1. maddesinde, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği belirtilmiştir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü “anagayrimenkul”, yalnız esas yapı kısmı “anayapı”, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri ise “bağımsız bölüm” olarak tanımlanmıştır (KMK m. 2/a).
15. Kat mülkiyeti öncelikle betonarme (kâgir) yapılarda kurulabilir. Tamamı kâgir olmayan yapılar kat mülkiyetine konu olamaz (KMK m. 50/son). Aynı şekilde İmar Kanunu’na aykırı inşa edilmiş yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemez. Diğer taraftan kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması gereklidir, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bina üzerinde kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir (KMK m. 1/2. cümle). Kat mülkiyeti taşınmazın malik veya maliklerinin iradesiyle, mahkeme kararıyla (KMK m. 10) ya da kat irtifakına dayalı olarak kurulabilir (KMK m. 14/3).
16. Kat mülkiyetinin sona ermesi ise KMK’nın 46 ve 47. maddelerinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti, kat maliklerinin iradesiyle, anataşınmazın arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ya da anayapının harap olmasıyla sona ermektedir. Kat maliklerinin kendi iradeleriyle kat mülkiyetini sona erdirmeleri, kütükteki sicil kaydının silinmesi ile olur (KMK m. 46/1). Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırma hâlinde de kat mülkiyeti sona erer, sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır (KMK m. 46/5). Kanun’un 47/1. maddesinde, anayapının tümünün harap olması durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği düzenleme altına alınmıştır. Harap olma, “bayındırlığı kalmamış, yıkılacak duruma gelmiş, yıkkın, viran” (Türk Dil Kurumu Sözlük) anlamlarına gelmektedir. Bu hükmün uygulama alanı bulabilmesi için anayapının tümünün harap olması gerekmekte olup, bir kısmının harap olması hâlinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermemektedir (KMK m. 47/2). Anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyeti sona ermekle beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet devam etmektedir.
17. Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olayın incelenmesine gelince; çekişme konusu 70 ada 16 parsel sayılı taşınmaz 771,00 m2 yüzölçümünde bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyetine çevrilmiş şekilde tapuda kayıtlı iken, taşınmaz hakkında Ulaştırma Bakanlığı DLH Marmaray Bölge Müdürlüğü tarafından Gebze-Haydarpaşa, Sirkeci-Halkalı banliyö hattının iyileştirilmesi ve demir yolu boğaz tüp geçit inşaatı (Marmaray projesi) nedeni ile 12.5.2004 tarihli ve 25460 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2004/7255 sayılı Kararı gereğince 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma kararı alındığı, (Kapatılan) Kartal 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.02.2012 tarihli ve 2009/54 E., 2012/94 K sayılı kararı ile fen bilirkişi raporunda A ve B harfleri ile gösterilen 132.37 m2’ lik kısmın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verildiği, karardan sonra kamulaştırılan kısım ifraz edildikten sonra kalan kısmın 70 ada 47 parsel numarasıyla 638,63m2 yüzölçümünde, bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyeti devam eder şekilde 09.04.2012 tarihinde tapuya tescil edildiği görülmüştür.
18. Dosya içeriğinden, taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra kat malikleri aralarında düzenledikleri 05.03.2013 tarihli “ortak taahhütname” başlıklı belge ile izaleyi şuyu davası açmayacakları, paydaşlar dışında paylarını başkasına satmayacakları ve benzeri hususlarda mutabakata vardıkları, davacıların talebine konu hissenin kat maliki … tarafından 19.07.2013 tarihinde Yasemin Keserli’ye, satın alan Yasemin Keserli tarafından da 01.10.2014 tarihinde davalı …’a satıldığı, Maltepe ilçesi Belediye Başkanlığı (Hesap İşleri Genel Müdürlüğü) yoklama memurları tarafından tanzim edilen 18.07.2014 tarihli “Yoklama Fişi” başlıklı belgede, 18.07.2014 tarihli ve 668 sayılı dilekçeye istinaden belirtilen adreste yapılan incelemede, bahsi geçen parselin boş olduğu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığının tespit edildiğinin tutanak altına alındığı, anataşınmaz üzerindeki anayapının tümünün harap olduğu anlaşılmıştır.
19. Her ne kadar anayapının tümünün yıkılmış olmasına rağmen kat mülkiyeti devam eder şekilde bağımsız bölümlere ilişkin kayıtların devam ettiği görülmekte ise de, yukarıda da (15-16) belirtildiği üzere, tamamlanmış betonarme yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği, anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği dikkate alındığında anılan kayıtlara değer verilemeyeceği, anayapının harap olması ile beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam edeceği kuşkusuzdur.
20. Bu itibarla, dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği anlaşıldığından, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilerek, bu yönde araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.
21. Hâl böyle olunca; yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
22. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2020 tarihinde oy birliğiyle ile karar verildi.

Buraya tıklayarak diğer makale, örnek karar ve dilekçelerimize ulaşabilirsiniz.