İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Veya İlamsız İcra Takibi

Rehinli alacaklı kendisine satışı isteme yetkisi geldiğinde, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren iki yıl içinde taşınmaz rehininin satışını isteyebilir.  Rehinli malı paraya çevirmeyi alacaklının yanında borçlu ya da rehin maliki 3. Kişi de isteyebilir. Ödeme emrine itiraz edilmişse ve akabinde itirazın kaldırılması kararının veya itirazın iptali için dava açmak üzere mahkemeye başvurulduysa iptal kararının kesinleşmesine kadar geçen süre yukarıda zikrolunan satış istemi süresinin belirlenmesinde hesaba dahil edilmez. Rehini üçüncü kişi verdiyse satış isteme süresinin başlangıcı ödeme emrinin borçlu ya da üçüncü kişiden hangisine daha geç tebliğ edildiyse o tarihtir. Öngörülen 2 yıllık süre hak düşürücü süredir. Bu sürede satış istenmezse yapılan takip düşer. Ancak rehin hakkına herhangi bir şey olmadığından yani bu hak kaldığından yeniden rehinin paraya çevrilmesi ile takip yapılabilir.

Rehinli taşınmazın işletilmesini icra dairesi gerçekleştirir. Taşınmazın mahsullerinden satışın istenmesinden sonra oluşanlar rehinin kapsamına dâhil sayılmaktadır.  Aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerine ipotek kurulduysa alacaklı hepsinin satışını istemek zorundadır. Alacaklı bu şekilde istemde bulunmazsa şikayet yoluyla takip iptal ettirilebilir. Satış talebi üzerine icra dairesi hazırlıklarını yapar. Arttırmaya katılan 3. Kişilerde taşınmaz bilgilerini bu hazırlıkta öğrenir. Bu hazırlık diye bahsettiğimiz işlemler; -arttırmanın ilanı, -şartnamesinin hazırlanması, -mükellefiyetler listesinin hazırlanması vs. dir.

İpotekli taşınmazın artırma günü alıcıya ihale edilebilmesi için, teklif edilen bedelin taşınmazın tahmini bedelinin %60’ını bulması gerekir. Ve eğer o taşınmaz ile güvenceye alınan öncelikli rüçhan hakları varsa yapılan teklifin bu alacaklıların alacaklarının toplamından fazla olması ve ayrıca satış ile paylaştırma giderlerini de karşılaması gerekir. Bu koşullar gerçekleşmezse ilk artırma sonuçsuz kalır ve ikinci artırma gündeme gelir.  İkinci artırmada teklif edilen bedelin tahmini değerin %40’ını bulması, eğer o taşınmaz güvence altına alınmış öncelikli rüçhan hakları varsa yapılan teklifin bu alacaklıların alacaklarının toplamından fazla olması ve ayrıca satış ile paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Birinci ve ikinci artırma koşullarına aykırı ihale yapıldıysa herhangi bir süreye bağlı kalınmadan şikayet yoluyla ihalenin feshi istenebilir.

Satıştan sonra paraların paylaştırılması ise; Rehinin satış tutarı takip masrafları çıkarıldıktan sonra alacaklılar arasında paylaştırılması şeklinde yapılır. Satış tutarı bütün ipotekli alacaklıların alacaklarını karşılamazsa icra memuru sıra ve pay cetveli düzenler.

Anapara ipoteğinde; asıl alacağa giderler ve muaccel faizler dahil iken; üst sınır ipoteğinde gerek asıl alacak gerekse de sözleşme ve gecikme faizleri ile mahkeme ve icra giderleri ancak tapu sicilinde tescil edilmiş olan alacak miktarını aşmamak koşulu ile ipoteğin kapsamına girmektedirler. Kapsam dışı kalan alacak ise; adi alacak olarak sıralanır.

İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.