İnşaat Sözleşmesinde Davalı Usulüne uygun Temerrüde Düşürülmemiş İse Gecikme Faizi İstenemez

Hukuk Genel Kurulu 2014/740 E. , 2016/283 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 16. Asliye Hukuk (Kapatılan Kadıköy 3. Asliye Hukuk) Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 21.03.2012 gün ve 2010/498 E., 2012/176 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 18.10.2012 gün ve 2012/3392 E., 2012/6156 K. sayılı kararı ile bozulmasına karar verilmiş; davacı vekilinin karar düzeltme talebi üzerine aynı Dairenin 10.05.2013 gün ve 2013/6908 E., 2013/3113 K. sayılı ilamı ile;
(…Davacı vekili, taraflar arsındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin süresinde iskan izni almadığını ileri sürerek, sözleşme gereğince ödenmesi gereken cezai şartın tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen kararı, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 18.10.2012 tarih, 3392 esas ve 6156 karar sayılı ilamıyla bozulmuştur.
Bu kez davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Taraflar arasındaki 15.02.2006 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “inşaatın başlaması ve tapuların bağımsız bölümlerin devri” başlıklı kısmının 3. maddesinde inşaatın oturma izni alma aşamasına geldiğinde arsa sahibinin yükleniciye ait olan son iki adet bağımsız bölümü vereceği bundan sonra üç ay içinde oturma izni alma talebi yapılıp altı ay içinde iskan alınmadığı takdirde yüklenicinin arsa sahiplerine her ay ve her bağımsız bölüm için 400.00 TL kira ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Davacı buna göre 30.03.2009 tarihli ihtarnamesi ile ihtarnamenin keşide edildiği tarihe kadar hesapladığı kiranın ödenmesini istemiş, dava dilekçesinde de belirtilen ihtarnameye dayanarak ve fazla haklarını saklı tutarak 10.000.00 TL’nin tahsilini talep etmiştir. Yargılama sırasında arsa sahibinin tapu devirlerini yaptığı ancak yüklenicinin sözleşmeye göre 08.01.2008 tarihi itibariyle yapı kullanma iznini almadığı tespit edilmiştir. Bu durumda 08.01.2008 tarihi ile taleple bağlı kalınarak davacının davalıya gönderdiği ihtarname tarihi olan 30.03.2009 tarihine kadar dönem için kira hesabı yapılarak hüküm altına alınması gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kabulü hatalı olmuştur.
Dairemizce dava konusu talebe yanlış yorum verilerek başka gerekçeyle mahkeme kararının bozulması yerinde olmamış, yukarıda açıklanan nedenlerle davacının karar düzeltme talebinin kabulü ile kararın değişik gerekçe ile bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan edim yükümünün süresi içinde ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikme cezası alacağının tahsili talebine ilişkindir.
Mahkemece, taraflar arasında akdedilmiş bulunan sözleşmeye göre yapı kullanma izninin yüklenici davalı tarafından alınması gerektiği, davalının davanın açıldığı tarihte yapı kullanma izin belgesi için başvuruda bulunmadığı, dava devam ederken 17.03.2011 günü yapı kullanma izni için başvuruda bulunduğu ve sözleşmenin “inşaatın başlaması ve tapuların bağımsız bölümlerinin devri” başlıklı bölümünde yer alan 3 numaralı maddesine aykırı davrandığı anlaşıldığı, sözleşme gereğince yüklenicinin davacıya isabet eden 2 bağımsız bölüm için gecikme bedeli ödemesi gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne ve 39.600,-TL alacağın 26.750,-TL’sinin temerrüt tarihi 26.06.2009 tarihinden, 12.850,00 TL’sinin de ıslah tarihi olan 07.02.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine bozulmuş; bu kez davacı vekilinin karar karar düzeltme istemi üzerine yerel mahkeme kararı Özel Dairece başlık bölümünde yazılı gerekçelerle bozulmuştur.
Bozma üzerine yerel mahkemece, davacı vekilinin alacaklarına 30.03.2009 temerrüt tarihinden itibaren faiz yürütülmesine yönelik talebinin Özel Dairece yanlış değerlendirildiği, bu tarihe kadar alacak istenmiş gibi değerlendirme yapılarak kararın bozulduğu, oysa dava dilekçesi ile fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak cezai şart talebinde bulunulduğu, dilekçede talep edilen tutara temerrüt tarihinden itibaren faiz istendiği ve mahkeme kararının dosya kapsamına ve talebe uygun olduğu ancak bozma kararının yerinde olmadığı gerekçesi ile önceki kararda direnilmiş; direnme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık, davacı yanın talebi çerçevesinde hangi tarihler arasındaki kira tazminatına hükmedilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup bu sözleşme ile arsa sahibi edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirken, yüklenici de bu taşınmaz üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenir. Yapısı gereği bu sözleşme türü “götürü bedelli” olup, arsa maliklerinin arsa payı devretmekten başka borçları bulunmazken, sözleşmenin ifasından doğacak sair borçlara ek olarak -ayrıca bir cezai şart öngörülmese bile- gecikmeden doğan zararlar için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK.) 124 ve 125 inci (sözleşmenin akdedildiği ve davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 s. Borçlar Kanunu m.106/II) maddeleri çerçevesinde yüklenicinin sorumlu olduğu tartışmasızdır.
Somut olayda taraflar (ve dava dışı diğer arsa sahipleri) arasında Kadıköy 19. Noterliğinin 15.02.2006 gün ve 2773 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş, buna göre yapılacak binanın 1, 3 ve 9 numaralı bağımsız bölümleri davacıya ait olacağı kabul edilmiştir. Sözleşme çerçevesinde binanın yapıldığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Sözleşmenin “inşaatın başlaması ve tapuların bağımsız bölümlerinin devri” başlıklı 3 üncü maddesi:
“1- İnşaat ruhsatı alınıp, 2. kat beton tabliyesi atıldığı zaman; 2 adet bağımsız bölümün tapusu ve satışı verilir.
2- Bütün betonlar atılıp, duvarlar örülüp, sıvası yapıldıktan sonra 2 adet bağımsız bölüm tapusu verilir.
3- İnşaat oturma izni alma aşamasına geldiği zaman 2 adet bağımsız bölüm tapusu verilir. Bu aşamadan 3 ay içinde oturma izni (iskan) alma talebi yapılmadığı zaman; 6 ay içinde iskan alınmadığı takdirde, müteahhit arsa sahiplerine her ay için bağımsız bölüm için 400 YTL kira ödemeyi taahhüt eder” şeklindedir.
Nitekim davacı yanca davalıya gönderilen (Boyabat Noterliğinin 30.03.2009 gün ve 1710 sayılı) ihtarname ile sözleşmenin 3 üncü maddesine atfen 20.12.2006 günü inşaatın kullanma izni aşamasına gelmesi nedeniyle son iki bağımsız bölüme ait tapu devrinin yapıldığı ancak 20.03.2007 tarihine kadar kullanma izni talebinde bulunulması gerekirken bunun yapılmadığı, başvuruda bulunulmuş olması halinde 21.06.2007 itibariyle iznin alınmış olacağı; bu tarihe kadar kullanma izin belgesinin alınmaması nedeniyle her ay için 400,-TL kira ödenmesi taahhüdü kapsamında üç bağımsız bölüm üzerinden 25.200,-TL asıl alacak ile buna işlemiş 1.575,-TL faiz toplamı 26.750,-TL’nin 30 gün içinde ödenmesi istenmiştir.
Davacı yanca keşide edilen ihtarnamenin 3 numaralı bendinde 21.06.2007 tarihi ile ihtarnamenin keşide edildiği 30.03.2009 tarihi arası için (birikmiş) 25.200,-TL. kira tazminatı ve 1.575,-TL işlemiş faizin, ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde ödenmesi istenmiştir. İhtarname 26.05.2009 günü tebliğ edildiğine göre borçluya verilen süre 26.06.2009 günü dolmuştur. Nitekim mahkemece 26.750,-TL tazminata bu tarihten itibaren faiz işlemesi yönünde karar verilmiştir.
Oysa taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre teslim, iskân ruhsatı alınması şartına bağlı olup, dava tarihi itibariyle davalı yüklenicinin bu yükümlülüğünü yerine getirmediği açıktır. Eserin teslimi gereken tarih ise 08.01.2008’dir. Bu durumda ihtarname tarihi olan 30.03.2009 itibariyle gecikme süresi 1 yıl 2 ay 22 gündür. Dolayısıyla söz konusu ihtarname ile davalının temerrüde düştüğü miktar da bu süreye tekabül eden kira tazminatı miktarı kadardır.
Hal böyle olunca, bu miktar dışında kalan kısım yönünden 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 101 inci (6098 s.TBK.m.117) maddesine uygun şekilde temerrüde düşürülmediğinden, davalının dava ve ıslah tarihlerinden önce gecikme faiziyle yükümlendirilmesi mümkün değildir.
Yukarıda açıklanan bu değişik nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşme sırasında bir kısım üyeler tarafından, Özel Dairenin temyiz ve karar düzeltme aşamasında yaptığı bozmanın yeterli ve isabetli olmaması nedeniyle direnmenin uygun olduğu ve tazminat tutarının hesaplanması için dosyanın Daireye gönderilmesi gerektiği belirtilmişse de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 09.03.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.