İmarlı Arsalarda Değer Farkı Tespit Edilip Oranlanmalı Ve Para Böyle Dağıtılmalıdır

Hukuk Genel Kurulu 2017/2196 E. , 2017/1112 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki “ortaklığın giderilmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine dair verilen 18.06.2014 gün ve 2010/180 E. 2014/967 K. sayılı kararın temyizen incelenmesi davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 04.03.2015 gün ve 2014/12865 E., 2015/2378 K. sayılı kararı ile;
(…Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davalılar … ve … vekili, taşınmazın öncelikle aynen taksimini, satış kararı verilmesi halinde ise taşınmazın imar öncesi kadostro parsellerinin değerleri gözönünde bulundurulmak suretiyle oran kurularak paydaşlığın giderilmesini istemiştir.
Davalılar … vekili ile Hazine vekili davanın reddini savunmuşlardır.
Davalılar …, … ve … vekili ile davalılardan … ve … 22.01.2014 tarihli dilekçelerinde taşınmazın imar öncesi kadostro parsellerinin durumlarına göre değerleri nazara alınarak satış bedelinin dağıtılmasını istemişlerdir.
Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu 408 ada 323 parsel sayılı taşınmazda ortaklığın umum arasında açık artırma usulü ile satışı suretiyle giderilmesine ve satış bedelinin inşaat mühendisi bilirkişinin 05.06.2014 tarihli raporda (C) ile belirtilen seçenekteki paylaştırmaya göre dağıtılmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili, davalılar …, … ve … vekili ile davalılar … ve … vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre hükmü temyiz eden davalılar vekillerinin ayrı ayrı temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davacılar vekilinin temyiz itirazına gelince;
Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Somut olayda, dava konusu 408 ada 323 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması sonucu 02.05.2008 tarihinde tapuya tescil edildiği ve davanın da 01.02.2010 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Hükme dayanak yapılan 05.06.2014 tarihli bilirkişi raporunda ise satış bedelinin üç ayrı seçenek gösterilmek suretiyle taraflar arasında ne şekilde dağıtılması gerektiğinin hesaplandığı görülmektedir.
Bilirkişi raporunda satış bedelinin; (A) seçeneğinde hali hazır fiili duruma göre, (B) seçeneğinde taşınmazın imar öncesi oluşumuna dayanak alınan kadastro parsellerin değerlerine göre, (C) seçeneğinde ise imar öncesi kadastral parsel değerlerinin önceki malikleri arasında imar ile oluşan değer artışının hisseleri oranında tüm paydaşlar arasında dağıtılması hesabına göre oran kurulmak suretiyle hesaplandığı görülmüştür. Mahkemece hesaplamadan (C) seçeneğine itibar edilerek hüküm tesis edilmiş ise de paydaşlığın giderilmesi davalarında dava tarihi itibariyle başka bir deyişle taşınmazın hali hazırdaki imar durumu dikkate alınarak satış bedelinin bilirkişi raporundaki (A) seçeneğine göre dağıtılması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava 408 ada 323 parsel sayılı taşınmazın ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.
Davalılar …, …, …, … ve … vekilleri ile … ve … taşınmazın öncelikle aynen taksimini, satış kararı verilmesi halinde ise taşınmazın satış bedelinin imar öncesi kadastro parsellerinin değerleri gözönünde bulundurulmak suretiyle oran kurulmasını ve bu orana göre taraflara ödenmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı Belediye ve Hazine vekilleri davanın reddini savunmuşlardır.
Yerel Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu 408 ada 323 parsel sayılı taşınmazda ortaklığın umum arasında açık artırma usulü ile satış suretiyle giderilmesine ve satış bedelinin taşınmazların şüyuu öncesi değerleri ile taşınmazların şüyulandırılması nedeniyle oluşan değer artışından paylarına düşen miktarın toplanmasıyla bulunan miktarın taşınmazın toplam değerine oranlanması ile bulunan yüzde uyarınca dağıtılmasına karar verilmiştir.
Hüküm davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekilince temyiz edilmiş, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçe ile bozulmuştur.
Mahkemece imar uygulaması nedeniyle şuyulandırılan arsalar arasında değer farkı varsa bu durumda her bir parselin değeri ayrı ayrı tespit edilip oran kurularak elde edilen paranın dağıtımının buna göre yapılması gerektiği, paydaşlarım payları oranında dağıtım yapılması halinde değerli olan taşınmaz malikleri olan paydaşlar aleyhine hukuki olmayan sonuç doğacağı gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir .
Direnme hükmünü davacılar vekili temyize getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık dava konusu taşınmazın satış bedelinin maliklerine payları oranında mı yoksa imar parselini oluşturan kadastro parsellerine şüyulandırmadan önceki mevki ve durumlarına göre ayrı ayrı kıymet takdir ettirilip oran kurulmak suretiyle mi dağıtılacağı noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle konuya ilişkin yasal düzenlemeler ile hukuki kavram ve kurumların ortaya konulmasında yarar vardır.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazların nasıl paylaşılacağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 698. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”
Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. Paydaşlığın giderilmesi davaları, paylaşamın ne şekilde yapılacağının araştırılması ve paylaşma olarak iki safhadan oluşur. Paylaşma aynen ya da satış suretiyle olabilir. Aynen paylaşma halinde her bir paydaşa dava konusu edilen malın belli kesimi verilmek suretiyle yapılır.
Belde içi kamusal hizmetlerin planlanması, tasarrufa bağlanması, uygulanması kentin “şehircilik bilim dalı” esaslarına uygun hale getirilmesi amacıyla imar uygulamaları yapılmaktadır. İmar uygulaması yapılırken mülkiyeti başka kişilere ait olan kadastro parselleri tamamen veya kısmen bir araya getirilmekte yahut büyük parsel parçalara ayrılmaktadır. İmar ile oluşan bu yeni parsellerin bir taşınmazın birden fazla kişiye tahsis edilmesi halinde kanundan dolayı paylı mülkiyet oluşur İmar ile oluşan paylı mülkiyette paydaşlığın giderilmesi talep edildiğinde aynen taksim mümkün olmadığı için ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmelidir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kural satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Ancak bu kuralın mutlak olarak uygulanması imar ile şuyulandırılan taşınmazlar arasında değer farkı varsa hakkaniyete ve adalete uygun olmayan sonuçlar doğuracaktır. Çünkü satış bedelinin paylara göre dağıtılması halinde daha az değerli taşınmaz maliki daha değerli taşınmaz maliki aleyhine olmak üzere haksız menfaat elde edecektir. İşte bu halde imar parselinin satış bedelinin paylara göre dağıtımının talep edilmesi hakkın kötüye kullanımını oluşturacağı gibi daha değerli olan parsel maliklerinin mal varlığının daha az değerli parsel maliklerine geçmesine yol açacaktır. Hakkaniyete aykırı durumu önlemek için her bir kadastro parselinin imar parseline kattığı değer nispetinde satış bedelinden faydalanması esasına dayalı bir paylaşım yapılmalıdır. Zira imar hukukunda mülkiyetin korunması asıldır.
O halde mahkemece imar uygulamasına tabi tutulan kadastro parsellerinin imar öncesi ön, arka ve yan cephede oluşu göz önünde tutularak her birine konumları itibariyle her birinin değeri ayrı ayrı tespit edilip bunların tüm imar parseli satış bedeline olan oranını bularak, satış bedeli bu orana göre paylaştırılmalıdır. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 12.10.1968 gün ve 1966/6-651 E., 1968/654 K.; 13.10.1971 gün ve 1967/6 E., 1971/587 K. sayılı kararlarında da aynı sonuca varılmıştır.
Somut olaya gelince, satılmak suretiyle paydaşlığın giderilmesi istenen taşınmaz 408 ada 323 parsel sayılı taşınmaz olup kadastronun 408 ada 76, 142, 143, 219, 262 ve arktan oluşan parsellerde 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmak suretiyle oluşturulmuş ve imar uygulamasının iptali için açılan davanın İdare mahkemesince reddine karar verilmiş ve bu kararın Danıştay tarafından onanarak kesinleşmiştir.
Tescile esas dağıtım cetvelinden bu oluşma sırasında payların yüzölçümüne göre tespit edildiği, kadastro parsellerinin parasal değerinin nazara alınmadığı anlaşılmaktadır. Bununla birlikte bilirkişiler davalılara ait 142 numaralı kadastro parselinin yola cepheli ve daha değerli olduğuna ve davacılara ait 148 numaralı parsel dahil olmak üzere imar uygulamasına tabi tutulan diğer parsellerin caddeye cephesi olmayan ve boş arsa niteliğinde daha az değerli taşınmazlar olduklarına dair görüş bildirmişlerdir. Dava konusu taşınmazdaki payların belirlenme şekli ve imar öncesi değer farkı dikkate alındığında taşınmazın satış bedelinin payları oranında paylaştırılması her bir kadastro parselinin imar parseline kattığı değer oranında faydalanması ilkesine aykırılık oluşturacaktır. O halde arsaya isabet edecek satış bedelinin arsa malikleri arasında payları oranında değil, her bir kadastro parselinin imar uygulamasından önceki değeri oranında paylaştırılması kabul edildiğinden ve mahkemece satış bedelinin bu esasa göre dağıtılmasına dair verilen kararda direnilmesi yerindedir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında imar uygulaması ile paylı mülkiyete tabi yeni parsel oluştuğunu ve paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda her bir paydaşın payına isabet eden yerin değil pay miktarının belli olduğunu bu itibarla satış bedelinin payları oranında dağıtılmasının gerektiği ve bozma kararının yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Ne var ki, Özel Dairece taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesine ve satış bedelinin paydaşlara dağıtılmasına dair hükmün miktarına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmemiş olup, bu inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Dairesine gönderilmesi gerekir.
S O N U Ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun bulunduğundan miktarına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 14. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 14.06.2017 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.