imar mevzuatı kamu düzenine ilişkindir

 

 

 

 

Hukuk Genel Kurulu         2017/599 E.  ,  2020/431 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “sözleşmenin feshi ve bedel iadesi” istemine ilişkin davadan dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa 1. Tüketici Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacının temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı 03.04.2013 tarihli dava dilekçesiyle; Kuşadası’nda bulunduğu sırada hiç niyeti yokken psikolojik baskı altında ve okuyup inceleme imkânı olmaksızın davalı şirketle doksan dokuz yıllığına 05.06.2005 tarihli devre tatil sözleşmesi imzaladığını, ödemelerin tamamını yaptığını ancak tesisi hiç kullanmadığını, kendisine anlatılan bilgilerle sözleşmede yazılanların farklı olduğunu metni inceleyince anladığını, tatil yapmadıkça aidat ödenmeyeceği belirtilmesine rağmen kendisinden her yıl aidat talep ettiklerini, bunun üzerine 01.04.2013 tarihinde davalıya cayma bildiriminde bulunduğunu ileri sürerek sözleşmenin feshi ile ödenen 7.560TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; sözleşme konusu tesisin tüm yıl boyunca kullanıma açık olduğunu, sözleşmenin bizzat tesiste imzalandığını, kullanılacak oda ve dönemin belli olduğunu, davacının seçmiş olduğu odanın seçmiş olduğu dönemde onun için hazır tutulduğunu, süresinde cayma hakkının kullanılmadığını, sözleşmenin kapıdan satış olarak da değerlendirilemeyeceğini, müvekkili şirkete ait yapı kullanma izin belgesi, yapı ruhsatı ve iş yeri açma belgesi gibi tüm belgelere sahip olduğunu, ancak bu belgelerin eldeki dava ile hiçbir ilgisinin olmadığını zira devre mülk hakkı ve devre tatil sözleşmesinin birbirine karıştırılmaması gerektiğini, bir kiracı kiralanandan faydalanabildiği sürece nasıl kira sözleşmesi ile bağlı ise devre tatil hakkı sahibinin de devre tatil hakkından faydalanabildiği sürece sözleşme ile bağlı olduğunu, devre tatile konu tesisi gezip görerek tecrübe ve muayene eden, tesisi beğenip sözleşmeyi imzalayan davacının sözleşmedeki koşullarla cayma hakkını dahi kullanmadan birtakım gerçeğe aykırı beyanlarla eldeki davayı açmasının haksız ve kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkeme Kararı:
6. Bursa 1. Tüketici Mahkemesinin 10.10.2013 tarihli ve 2013/2668 E., 2013/1304 K. sayılı kararı ile; davacı tarafça kendisine psikolojik baskı yapıldığı, sözleşmeyi bu nedenle imzaladığı ileri sürülmüş ise de, bu konuda herhangi bir delil sunulmadığı gözetildiğinde sözleşmenin imzalandığı sırada davacının iradesini sakatlayan bir nedenin varlığının da kabul edilemeyeceği, davacının kendi edimlerini yerine getirdikten sonra davalının edimlerini yerine getirmemesi veya eksik getirmesi hâlinde sözleşmeyi haklı nedenlerle feshedip ödediği paranın tamamını geri isteyebileceği, ancak bu konuda da delil ibraz edilmediği, sözleşme 05.06.2005 tarihinde imzalanmışken davanın 03.04.2012 tarihinde açıldığı da dikkate alındığında taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli ve hukuki sonuçları devam etmekte olan bir sözleşme olduğu, tarafların sözleşmeyi benimsediklerinin kabul edilmesi gerektiği, imzalandığı tarih ile davanın açıldığı tarih arasındaki yaklaşık yedi yıllık sürede sözleşmenin askıda olduğundan söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 27.11.2014 tarihli ve 2014/11809 E., 2014/37825 K. sayılı kararı ile; “…Davacı ile davalı arasında imzalanan devre tatil sözleşmesinde devre tatile konu tesisin, 323 ada 145, 146 parsel üzerinde bitmiş, 154 parsel üzerinde yapımı bitmiş tesis olduğu açıklanmıştır. Dairemize ulaşan dava konusu tesise ait benzer dosyalara ibraz edilen Kuşadası Belediyesi’nin yazısına göre, 323 ada 154 parsele 25.09.2002 tarihli 189 sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği ancak 166 (eski 146) ve 145 parsellere yapı kullanma izin belgesi düzenlenmediği anlaşılmıştır. Hâl böyle olunca, davacının yapı kullanma izni bulunmayan, dolayısıyla kullanıma hazır olmayan, sözleşme şartlarını taşımayan tesiste tatil hakkını kullanma ve sözleşmeyi ayakta tutma zorunluluğunun bulunmadığı gözetilerek, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı değerlendirmeyle hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” şeklindeki gerekçeyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemece 05.11.2015 tarihli ve 2015/628 E., 2015/1056 K. sayılı karar ile; davacının sözleşmenin II. bendinde düzenlenen on günlük sürede sözleşmeyi feshettiğini karşı tarafa bildirmediği, sözleşmenin eki mahiyetindeki Devre Tatil Kullanım Yönetmeliği’nin 4. maddesinde davalının uluslararası değişim sistemi olan Interval Internasyonel’e üye olduğu belirtildikten sonra “…Üyemiz Ocak ayında tarafımıza başvurmak ve tarafımıza ödemesi gereken yıllık bakım aidatını ödemiş olmak kaydıyla ister Kuşadası’nda isterse Interval Internasyonel’e üye tesislerde tatil hakkını kullanabilir…” kaydına yer verildiği, yani davalının edimini, sözleşmede belirtilen ve Yargıtay bozma kararına konu edilen 146 ve 145 parsellerde yapılacak tesislerde yerine getirmek zorunda olmadığı, söz konusu tesisler tamamlanmamış veya yapı kullanım izni alınmamış olsa dahi, davacı tüketicinin başka tesislerde de tatil hakkını kullanabileceği, tatil hakkını kullanmak istediği ancak davalının bu edimini yerine getirmediğine dair hiçbir kanıt sunulmadığı, toplanan delillere göre davalının temerrüdünden söz edilemeyeceği, aksine; sözleşmeyi imzalamasının üzerinden yedi yıl geçmiş olmasına rağmen herhangi bir fesih bildiriminde bulunmayarak sözleşmeyi benimsediği yolunda davalı satıcıda inanç oluşturduğu, davacının davalının edimini yerine getirmediğine ilişkin hiçbir iddiası olmamasına ve uzunca bir süre suskun kaldıktan sonra yedi yılın sonunda sözleşmeyi baskı altında imzaladığı, sözleşmeyi okuma imkânı verilmediği iddiasında bulunarak sözleşmenin feshini ve ödemiş olduğu bedelin faizi ile iadesini talep etmesinin ahde vefa ve iyi niyet kurallarına da aykırılık teşkil ettiği, aksi kabul edilse dahi; mahkemenin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 25/1. maddesinde düzenlenen taraflarca getirilme ilkesi gereğince sadece davacının iddiası ile sınırlı olarak inceleme yapması gerektiği, davacının hiç ileri sürmediği ve yargılamanın hiçbir aşamasında dile getirmediği tesisin yapı kullanım izni olup olmadığı şeklindeki bir hususun mahkemece resen dikkate alınmasının veya bu yönde bir araştırma yapmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda devre tatil sözleşmesinin feshi koşullarının oluşup oluşmadığı, bunun yanı sıra, davacı tarafından ileri sürülmeyen, tesisin yapı kullanma izin belgesinin mevcut olup olmadığı hususunun mahkemece resen dikkate alınıp alınamayacağı noktalarında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle devre tatil sözleşmelerinin hukuki mahiyetine kısaca değinilmesinde fayda vardır.
13. Dünya turizm sektöründe “Timeshare” olarak adlandırılan ve son yıllarda önemli bir yükseliş göstererek turizm sektörünün ulusal ve uluslararası seviyede dinamik bir alanını oluşturan “devreli tatil sistemleri” ülkemizde daha çok, sıkı koşullara (şekil, taşınmazın niteliği vb.) bağlı, sahibine aynî hak sağlayan “devre mülk sözleşmeleri” ve devre mülk sözleşmelerine göre daha kolay hayata geçirilen ve fakat yalnızca şahsî hak doğuran “devre tatil sözleşmeleri” şeklinde uygulanmaktadır.
14. Devre tatil sözleşmeleri 06.03.2003 tarihinden önce mevzuatımızda yer almamakta, bu nedenle uygulamada ağırlıklı olarak atipik, karma sözleşmelerden sayılmakta ve genel itibariyle sözleşme süresi boyunca her yıl belirli bir devreden belirli süre ile yararlanma yolunda şahsi hak sağlayan, taraflara karşılıklı edimler yükleyen isimsiz bir karma sözleşme olarak açıklanmakta iken; belirtilen tarihte yürürlüğe giren 4822 sayılı Kanun ile 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 6. maddesine (B) bendi olarak eklenen düzenlemede yasal tanımına kavuşmuştur.
15. Buna göre devre tatil sözleşmeleri; “en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde, belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu, yazılı sözleşme ya da sözleşmeler grubudur.”
16. Somut uyuşmazlıkta da taraflar arasında doksan dokuz yıllık kullanım hakkı tanıyan bir devre tatil sözleşmesi imzalanmıştır.
17. Davacı sözleşmeye konu tesisi hiç kullanmadığını, kendisine tanıtım aşamasında anlatılanlarla sözleşme koşullarının farklı olduğunu sonradan anladığını, bu nedenle sözleşmeden caymak istediğini ifade ederek dava açmıştır. Özel Daire ise eldeki davada ileri sürülmeyen bir olgu üzerinde durarak davanın kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur. Bozmanın taraflarca getirilme ilkesine aykırı olduğu belirtilerek direnme kararı verildiğinden öncelikle bu ilke üzerinde durulması, sonrasında bozmaya konu edilen olgunun somut olay üzerinden tartışılması yerinde olacaktır.
18. Taraflarca getirilme ilkesi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 25. maddesinde şu şekilde ifade edilmiştir:
“ (1) Kanunda öngörülen istisnalar dışında, hâkim, iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek davranışlarda dahi bulunamaz.
(2) Kanunda belirtilen durumlar dışında, hâkim, kendiliğinden delil toplayamaz.”
19. Bu ilkenin bir sonucu olarak mahkeme, sadece taraflarca ileri sürülen vakıaları inceleyebilir. Buna kural olarak deliller de dâhildir (m. 25/2). Hâkim, olayın aydınlatılması için tarafların delil ikamesini isteyebilir ancak tarafa belli bir delili hatırlatamaz. Buna karşılık resen araştırma ilkesinin uygulandığı davalarda hâkim, davanın ispatı için gereken bütün delillere kendiliğinden başvurur; taraflar da duruşma bitinceye kadar delil gösterebilirler. En basit anlatımıyla; dava ile ilgili olguların hazırlanmasında tarafların yanında hâkimin de görevli olması olarak tanımlanabilecek bu hâle kendiliğinden araştırma ilkesi denir ve kamu düzenini ilgilendiren çekişmeli davalarda ve çekişmesiz yargı işlerinde önem gösterir.
20. Nitekim bozma kararında Özel Daire, sözleşmeye konu tesisle ilgili temyiz incelemesinden geçen pek çok dosyada yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının ortaya çıktığı, davacının yapı kullanma izni bulunmayan, dolayısıyla kullanıma hazır olmayan, sözleşme şartlarını taşımayan tesiste tatil hakkını kullanma ve sözleşmeyi ayakta tutma zorunluluğunun bulunmadığı gerekçesine dayanmıştır.
21. Gelinen aşamada yapı kullanma izin belgesinin hukuki niteliği üzerinde durulmalıdır.
22. Yaygınlıkla “iskan” olarak da bilinen yapı kullanma izin belgesi, inşası tamamlanmış bir yapının, tamamının veya kısmen kullanılması mümkün bölümleri tamamlandığında bu bölümlerinin kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valiliğe bağlı il özel idaresinden alınan izin belgesidir. Söz konusu izin, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (…) (1) bürolarından; 27. maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.”
23. İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (26. maddede belirtilen istisna dışında) belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir (3194 s. K. m. 21). Anılan Kanun’un 29. maddesine göre ise yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olup bu süre zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır ve bu durumda yeniden ruhsat alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da kural olarak, yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. İmar Kanunu’nun 32. maddesi gereğince, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina hakkında ilgili idarece “yapı tatil tutanağı” düzenlenir; ruhsata aykırılık olan yapıda aykırılığın giderilmemiş olması durumunda ise, belediye encümeni veya ilgili idare kurulunca yıkım kararı verilir ve masrafı yapı sahibinden tahsil olunarak belediye ya da ilgili idarece ruhsata aykırı olan kısımlar ya da ruhsatsız yapılan bina yıktırılır. Ayrıca, İmar Kanunu’nun 42. maddesi uygulanarak ilgili idarece ceza yaptırımı uygulanır.
24. Bu noktada önemle belirtilmelidir ki imar mevzuatı kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen göz önünde bulundurulması gerekir. Zira sosyal devlet ilkesi gereği kamu sağlığı ve güvenliği, şehirleşme, etkin yerleşme politikası gibi prensipler çerçevesinde kamu yararının sağlanması amacıyla Devletin yapılaşmaya ilişkin faaliyetlere müdahalesi zorunludur.
25. Kamu düzenine ilişkin bir konuda taraflarca getirilme ilkesinden bahsedilemeyeceğinden, dava konusu tesisle ilgili cayma istemlerine ilişkin olarak temyiz incelemesi için Özel Daire önüne taşınan pek çok dava dosyasında yapı ruhsatının bulunmadığı iddiasının resen gözetilmesinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Ne var ki dosya kapsamı itibariyle davalı, bozma kararından sonraki savunmalarında dahi devre tatile konu tesisin mevzuata uygun yapı ruhsatının bulunduğunu ispata elverişli delil sunamamıştır.
26. Yapı kullanma izninin bulunması daha çok mülkiyet hakkını ilgilendiren sözleşmelerde önem taşımakta ise de, doksan dokuz yıllık devre tatil sözleşmesi müddeti zarfında tüketicinin, bedelini ödediği tesisin akıbeti hakkında muğlaklığa teslim edilmesi, sözleşmeyi ayakta tutmaya zorlanması kabul edilemez. Taraflar arasındaki sözleşmede devre tatil değişim sistemi çerçevesinde başka tesislerden istifade etme olanağının tanınması da, hayatın olağan akışında tüketicinin öncelikle hak sahibi olmak istediği tesisten yararlanma beklentisi içerisinde olması nedeniyle, sonucu değiştirmeyecektir.
27. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken yazılı şekilde direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirir.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesinin atfı gereğince uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 17.06.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Buraya tıklayarak diğer makale, örnek karar ve dilekçelerimize ulaşabilirsiniz.