Türkiye’de Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi

25 Haz Türkiye’de Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi

Türkiye’de Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi

Türk gayrimenkul sektörü, özellikle son on yılda kayda değer biçimde öne çıkarak yatırımcılar için giderek daha cazip fırsatlar sunar hale gelmiştir. Avrupa ve ABD gayrimenkul pazarlarında son ekonomik kriz ve küresel mali daralmanın olumsuz etkileri hissedildiği halde, Türkiye’deki gayrimenkul pazarı gelecek vadetmektedir. Avrupa genelinde talepte azalma ve buna bağlı olarak konut fiyatlarında düşüş gözlense de, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye’de 2011 yılının ikinci çeyreğinde 2010 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, apartman daireleri satışında % 18’lik bir artış gözlenmiştir. Bu da, Türkiye’nin gayrimenkul pazarında olağanüstü bir büyüme potansiyeli taşıdığına işaret etmektedir.

Türk gayrimenkul sektörü, ülkenin gelişen ekonomik rakamları paralelinde değişen nüfus faktörleri sayesinde yatırımcılara büyük fırsatlar sunmaktadır. Ülkenin sanayi ve ulaşım açısından yoğun olduğu bölgelerinde artan ticari faaliyet, iş yeri ve konut ihtiyacının da hızla artmasına yol açmaktadır.

Türk Gayrimenkul Sektörünün güçlü ve zayıf noktalarını inceleyecek olursak;

Güçlü Noktalar;

1)      Sağlam bankacılık sistemi

2)      Kısa bir süre önce uygulamaya konulan ipotekli konut kredisi sistemi

3)      Dünya çapında isim yapmış güçlü inşaat firmalarının varlığı

Zayıf Noktalar;

1)      İpotekli konut kredisi kullanımına uygun olmayan kaçak ve eski konutların sayıca fazla olması

2)      Özellikle İstanbul’da elverişli arazinin kısıtlı miktarda ve pahalı olması

Sektördeki fırsatları ve tehditleri inceleyecek olursak;

Fırsatlar;

1)      Konut arzının talepten düşük olmasına bağlı olarak ortaya çıkan büyüme potansiyeli

2)      Deprem yönetmelikleri uyarınca konut kalitesinde beklenen artış

3)      Artan mesken ve plaza binası ihtiyacı

4)      Şehirlerdeki yeniden yapılanma çalışmalarının gecekonduların yıkılmasına ve yerine daha yüksek kalitede konutların inşa edilmesine sebebiyet vermesi

Tehditler;

1)      Özellikle İstanbul ve Türkiye’nin önde gelen sanayi bölgelerini kapsayan Marmara Bölgesi’ndeki yüksek deprem riski

2)      Sektördeki alışılagelmiş dalgalanma eğilimi

Yatırımcılara vergisel çerçeve ile ilgili kısa bir özet yapmak gerekirse;

1.Kurumlar vergisi:Gayrimenkul işlemleri ve kira gelirlerinden elde edilen sermaye kazançları  da   dâhil olmak üzere, net kârın % 20’si.

2.Gelir vergisi:Gayrimenkullerden kira geliri elde eden gerçek kişiler kademeli olarak % 15’ten % 35’e kadar çıkan düzeyde gelir vergisi ödemekle yükümlüdür.

3.Katma değer vergisi:Ürünlerin ve hizmetlerin türüne bağlı olarak % 1, % 8, % 18 düzeyindedir. İkametgâh olarak kullanılan 150m2’nin altındaki konutlar % 1, diğer tüm gayrimenkuller %18 oranında KDV’ye tabidir.

4.Gayrimenkulün tescili tapu bedeline tabidir. Hem alıcının hem de satıcının ödemesi gereken bedelgayrimenkulün edinme ya da devir bedelinin % 1,5’i olarak hesaplanır.

5.Emlak vergisi:2009 yılında tescil değerleri üzerinden ikametgâh amaçlı kullanılan binalar için % 0,1, diğer binalar (fabrika ya da ofis olarak kullanılan) için % 0,2, araziler için % 0,1 ve şantiye alanları için % 0,3 düzeyindedir.

EN SON KANUN DEĞİŞİKLİKLERİ ÇERÇEVESİNDE TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNMESİ

6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin aranan koşullarda önemli değişiklikler yapılmıştır. 03/05/2012 tarihinde kabul edilen kanun ile Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı ülke vatandaşları için getirilen koşullar kolaylaştırılırken, kanun ile Türkiye’nin sınır komşusu olduğu ülkelerle ilgili bazı kısıtlamalar devam etmektedir.

Değişiklikle beraber kanun 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu  aranmaksızın”taşınmaz edinimine hak tanımıştır. Taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı, Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmak bu yasal değişikliğin en önemli nedenidir.

Kanun çerçevesinde yapılan en göze çarpan değişiklik başvurularda aranan mütekabiliyet koşulunun kaldırılması olmuştur. Bu sayede yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir.

Mütekabiliyet kavramını açıklamak gerekir ise; mütekabiliyet ilkesi, bir devlet vatandaşının yabancı bir devlette belli bazı haklardan yararlanabilmesinin, söz konusu yabancı devlet vatandaşlarının da, kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olmasını ifade etmektedir. Mütekabiliyet; devletlerarasında yapılmış sözleşmeden (siyasi), kanundan veya fiili uygulamadan kaynaklanabilir. Bu ilke uyarınca kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. Örneğin bir devlet kendi vatandaşlarına ve Türk vatandaşlarına bina mülkiyeti hakkı veriyorsa, bu devletin vatandaşları Türkiye’de sadece bu haktan yararlanabilecek, ancak arsa mülkiyeti edinemeyecektir.

Tapu kanununu inceleyecek olursak yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin miktar sınırlaması getirilmiştir. Buna göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün    %10 ‘unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı (300 dönüm) geçemeyecektir. Bununla birlikte Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek 30 hektarı 2 katına kadar arttırmaya yetkili kılınmıştır. Bu düzenleme sonucu yabancı ülke vatandaşı Türkiye’de Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektar (600 dönüm) taşınmaz edinebilecektir. Değişiklikten önce ise yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2.5 hektarı (25 bin m2) geçememekteydi.

Ayrıca askeri bölgelerde taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgesinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliklerin iznine bağlı tutulmuştur.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimine ilişkin olarak;

Tapu Kanunun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı hak edinebilecekleri, bu şirketler dışındaki ticaret şirketleri lehine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği ve taşınmaz elde edemeyecekleri belirtilmiştir.

Taşınmaz rehini tesisinde ise bu maddedeki sınırların uygulanmayacağı belirtilmiştir. Yani yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketler ve yabancı uyruklu kişiler lehine taşınmaz rehinitesisi yapılabilecektir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler açısından;

Kanunun 36.maddesi uyarınca, Türkiye’de kurulu şirketin yabancı sermayeli olması halinde ise; yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde, bu şirket Türkiye’de kurulmuş olsa dahi ancak ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.

Aynı madde uyarınca, bu şekilde Türkiye’de kurulmuş, sermayesinin %50 ve daha fazlasının yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi elinde olan veya yönetim kurulu üyelerinin atama veya görevden alma hakkına sahip olunan şirketin, yine Türkiye’de kurulmuş olan bir başka şirketin nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması halinde de aynı koşullar geçerlidir. Nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlası olması ise; yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisselerini doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucu %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda ortaya çıkabilir. Yani bu şirketler de ancak ana sözleşmelerinde belirttikleri faaliyet konularını gerçekleştirmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak elde edebileceklerdir.

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller;

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 numaralı genelgesinde belirtilmiştir. Buna göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün olmayacağından, konuya ilişkin talepler her hangi bir yazışma yapılmaksızın Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Aynı düzenleme uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 30 hektar ile sınırlandığından bu miktarı geçen edinim talepleri Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Yabancı tarafından edinilen arazi üzerinde yapı bulunmaması halinde;

Tapu Kanunun 35.maddesinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi, onaylı projenin veya projenin onaylandığına dair ilgili yazının Tapu Müdürlüğüne gelmesi halinde Tapu kütüğü beyanlar hanesine “… Bakanlığı’nca … projesi onaylanmıştır. Tarih, Yevmiye” şeklinde belirtme yapılacağını öngörmektedir..

Bu genelge uyarınca, 2 yıl içinde onaylanmış projeye ilişkin bir belirtme yapılmadığı veya proje 2 yıl içinde tamamlanmadığı takdirde edinimden itibaren iki yılın sonunda Maliye Bakanlığının mahalli birimine taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyesi için Tapu Müdürlüklerince bildirimde bulunulur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı Genelgesi Uyarınca Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi için Tapu Müdürlüklerince izlenecek genel prosedür;

1. Başvuran kişinin uyruk açısından edinim şartlarının incelenmesi
2. Söz konusu taşınmazın Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri ya da strateji alanlarda kalıp kalmadığının sorulması.
3. 30 hektara ilişkin sınırlamalar açısından genelgede belirtilen taahhütlerin alınması

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilgili genelgesine göre Tapu Kanununun 35. maddesi hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanılan taşınmaz veya ayni hakların da tasfiyesi söz konusu olabilecektir.

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler yönünden;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi ile doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları Tapu Kanunu’nun 35. maddedeki sınırlamalardan hariç tutulmuştur. Böylelikle başta Almanya olmak üzere yabancı ülkelerde yaşayan ve o ülkenin vatandaşlığına geçmiş olan Türk asıllı kişiler bu sınırlamalara tabi tutulmamıştır. Bu kişilerin başvuruları Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılır.

Sonuç olarak; 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’un 1.ve 2. maddeleri ile 1934 yılından beri Tapu Kanunu’nda yer alan mütekabiliyet esası kaldırılarak, Türkiye toprakları 30 hektarlık miktar sınırı hariç hiçbir koşul aranmaksızın 183 ülke vatandaşının alımına açılmış oldu.