Üst Hakkı İrtifakı Davası Yargıtay Kararları

Taşınmaz Yararına Üst Hakkı

Üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır.

Üst hakkına ilişkin hükümlerin Türk Medeni Kanununun 726. ve 826 ila 836. maddelerinde düzenlendiği görülmektedir.

Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı mümkündür. ( TMK m. 826/3) En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir.

Öte yandan; irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m.783). Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (TMK m.785).

Somut olaya gelince; … Tapulama Mahkemesinin 17.04.1969 tarihli, 1965/79 Esas – 1969/32 Karar sayılı ilamı ile “2791 parselin üst katını tespit eden 2 oda 1 salondan ibaret ev kısmında davacı … evlatları …, … ve …‘ya ait bulunduğunun ve üst haklarının beyanlar yerinde olduğu gibi bırakılması ve kaydedilmesi gerekli görülmüştür.” gerekçesiyle dava konusu 2791 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına üst hakkı şerhi konulduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu terkini talep edilen üst hakkı, 2791 parsel sayılı taşınmaz yararına kurulduğundan bina yıkılmadığı müddetçe taşınmaz yararına kurulan üst hakkı devam edeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (14. Hukuk Dairesi 2018/2545 E. , 2019/101 K.)

Üst Hakkı İrtifakı Nasıl Kurulur?

Dava, üst hakkı irtifakı kurulması isteğine ilişkindir. Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur.

Şayet taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanununun 683. maddesinden yararlanarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilecektir.

Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir.

Somut uyuşmazlıkta,..ve..parsel sayılı taşınmazların birleştirilmesiyle oluşan davalı adına kayıtlı ..parsel sayılı taşınmazda üst hakkı kurulması istenmiştir. Davacının bu isteminin dayanağı, taraflar arasında İstanbul 18. Noterliği’nde 31.01.2007 günü düzenlenen üst hakkı ön izin sözleşmesinin 6. maddesidir. Öncelikle, üst hakkının kurulabilmesi için taraflar arasında bir sözleşme bulunmalıdır. Bu sözleşmeye dayanarak TMK’nın 827. maddesi gereği tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri gerekir. Somut olayda, davacı taraflar arasındaki geçerliliğini kaybettiği iddia edilmeyen bir sözleşmeye dayanarak istemde bulunmuştur. Resmi Gazetenin 21.01.1991 günlü 20762 sayısında yayınlanan Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 1990/36-36 sayılı kararında da açıklandığı üzere tapu kayıtları üzerinde tescil, terkin ve tashih gibi işlemlere ilişkin davaların çözümünde adli yargı görevidir. Bu nedenle, çekişmenin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/13869 E. , 2014/14889 K.).

Üst İrtifak Hakkının Terkini Talebi

Davacı, 3450 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine 11.12.1989 tarihinde 49 yıl süre ile irtifak hakkı tesis edildiğini, sözleşmenin 7.maddesine göre de 2 yıl üst üste irtifak hakkı bedeli ödenmediğinde bu hakkın terkin edileceğinin kararlaştırıldığını, davalının 1990 yılından sonraki döneme ilişkin irtifak hakkı bedellerini ödemediğini, bu nedenle davalı aleyhine icra takibi yaptıklarını da ileri sürerek terkin talep etmiştir.

Dava, irtifak hakkının terkini istemine ilişkindir. Genel bir anlatımla irtifak hakkı, mülkiyet hakkına tanıdığı yetkilerin mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak malik tarafından taşınmazın başkasına tahsis edilmesidir. Bu şekilde malik tarafından başkalarına (irtifak hakkı sahibine) bir maldan faydalanma, yararlanma yetkisi veya malike mülkiyet hakkının sağladığı yetkiyi kullanmaktan çekinme borcu yüklenir.

Somut olayda da; dava konusu 3450 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine inşaat hakkı tesis edilmiştir. Resmi senet içeriğine dahil edilen ve irtifak hakkının içeriğini ortaya koyan 07.12.1989 tarihli taahhüt senedine göre taşınmaz üzerine yat limanı ve yan üniteleri yapılarak işletmeye açılacaktır. Bu durumda tesis edilen irtifak hakkının Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde düzenlenen üst hakkı olduğu kuşkusuzdur. Üst hakkı Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde 726. maddede düzenlendiği gibi ayrıca irtifak hakları bölümünde de 826 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Anılan bu maddelere göre, üst hakkı başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin yapı sahibine ait olmasını sağlayan bir irtifak hakkı sözleşmesidir. Yasanın 827. maddesi hükmü gereğince bu sözleşme ancak, arazi maliki ile yapı maliki arasında resmi memur olan Tapu Sicil Müdürü önünde düzenlenir ve sözleşme içeriği de herkes için bağlayıcıdır.

Somut olayda; davacı üst hakkının içeriğini ve koşullarını belirleyen resmi senede göre davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek terkin istemektedir. Gerçekten de, davacı tarafından 1989-1990 dönemine ait irtifak hakkı bedelinin ödenmediği iddiasıyla davalı aleyhine icra takibi yapılmış, davalının takibe itirazı da kısmen kabul edilerek takibin borçlu olunan miktar üzerinden devamına karar verilmiştir. Davalı taraf da yargılama aşamasında takibe konu bedeli ödemiştir. Mahkemece, irtifak bedelinin ödenmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Yukarıda da değinildiği gibi irtifak hakkının kapsamını ve tarafların yükümlülüklerini resmi senet içeriği belirler. Resmi senet içeriğine göre davacı tarafından verilen 07.12.1989 tarihli taahhütnamenin 7. maddesinin C/4 bendi uyarınca iki yıl üst üste irtifak bedeli ödenmediği takdirde irtifak hakkı iptal edilecektir. Davalının iki yıl üst üste irtifak hakkı bedelini ödemediği, icra takip dosyası ve bu takibine yapılan itirazın iptali davası ile sabit olmuştur. Sonradan bedelin ödenmesi davalının sözleşmeye aykırı davranışını ortadan kaldırmaz. Taraflar için bağlayıcı olan sözleşmenin ihlal edilmiş olduğu anlaşıldığından davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay (K) 14. Hukuk Dairesi 2012/3598 E. , 2012/4686 K.).