Türk Borçlar Kanunu Madde 331 Uyarınca Kira Sözleşmesinde Fesih

 

6. Hukuk Dairesi 2013/14078 E. , 2014/6778 K.

 

 

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 27/06/2013

NUMARASI : 2010/37-2013/621

 

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, haksız fesih nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın dava dışı F..K..a kiralandığını, 22/10/1997 tarihinde müvekkiline devredildiğini, kira sözleşmesinin her yıl yenilenerek en son taraflar arasında 01.01.2004 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiğini, davalının sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshettiğini bildirerek taşınmazın tahliye edilmesini istediğini ve 3091 Sayılı Kanun uyarınca taşınmazın idari yolla tahliyesi için işlemlere başladığını, müvekkilinin bu zorlama karşısında taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, haksız tahliye nedeniyle zarara uğradığını belirterek 10.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalının encümen kararının tebliğinden sonra kendi iradesi ile taşınmazı tahliye ettiğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı tarafından kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği, davacının tazminat isteme hakkınının doğduğu, uğramış olduğu maddi zararın BK’nun 264/2 md. uyarınca ödemiş olduğu aylık 2.000 TL kira bedelinin 6 aylık tutarı olan 12.000,00 TL olacağı belirtilerek davacının talebi ile bağlı kalınarak 10.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.04.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalının, encümen kararı ile kira sözleşmesinin yenilenmemesine karar verdiği, davacının bu karar doğrultusunda kiralananı tahliye etmemesi üzerine 2886 Sayılı Kanun’un 75. maddesine göre işlem yapılması için talepte bulunduğu, bu bildirim üzerine davacının 07.02.2005 tarihinde taşınmazı tahliye ederek teslim ettiği anlaşılmaktadır. Mahkemece işlemin tesis edildiği tarih itibari ile belediyeye ait taşınmazlar hakkında 2886 sayılı Yasanın uygulanması olanağı olmadığı, feshin haklı nedene dayanmadığı kabul edilmiştir.

Belirli bir süre için yapılan kira akdinin devamı sırasında, çıkan önemli sebepler dolayısı ile TBK. 331 (BK. 264.) maddesi gereğince akdin feshedilebilmesi için, önemli nedenlerden dolayı kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi, TBK. 330,368 (BK. 262 ve 285) maddelerinde açıklanan sürelere uyularak fesih beyanında bulunulması gerekmekte olup, davada TBK.nun 331. maddesinin uygulama olanağı yoktur.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi

durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi, sözleşmeye konu işyerini kiracıya teslim etmemesi bu kapsamda sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu kapsamda davalının tazminat sorumluluğu bulunmaktadır. TBK’nun 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır. Bu nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52.maddesi uygulama alanı bulacaktır. Bu kapsamda davacı kiracı da feshi müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Bunun bir sonucu olarak davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği başka bir işyerini hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekir. Mahkemece davacının feshi müteakip benzer koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyerini hangi sürede yeniden kiralayabileceğine ilişkin bir tespit ve değerlendirme yapılmamıştır. Haksız feshe bağlı olarak davacının davalı kiralayandan isteyebileceği tazminat bedelinin yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda tespiti gerekmektedir. Bu husus yerine getirildikten sonra mahkemece istek hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26/05/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.