TBK 331- KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH DURUMU

6. Hukuk Dairesi 2015/7331 E. , 2015/9163 K.

 

 

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 11/12/2013

NUMARASI : 2013/657-2013/740

 

 

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde davacı tarafından ise süresi geçtikten sonra temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık davacı kiralayanın kira sözleşmesinin kendisi için çekilmez hale geldiği iddiasına dayalı tahliye davasına ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Hüküm temyiz isteminde bulunan davacı vekiline 04/02/2014 tarihinde tebliğ olunmuş, temyiz dilekçesi sekiz günlük yasal süre geçtikten sonra 6/3/2014 tarihinde verilmiş olduğundan davacı vekilinin HUMK.nun 432/4.maddesi ve 1.6.1990 gün 1989/3,1990/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince temyiz istemi süresinde değildir.

2-Davalı vekilinin temyizine gelince; Davacı vekili dava dilekçesinde davalı hakkında kira parasının ödenmemesi üzerine takip başlattığını ve kira parasının takipten sonra ödendiğini, ayrıca site aidatının ödenmemesi nedeniyle site yönetimi tarafından da kiracı aleyhine icra takibi başlattıklarını, ayrıca bir yıllık olan kira sözleşmesinin süresi dolmasına ve kendisine sözleşmenin feshedildiğinin bildirilmesine rağmen tahliye edilmediğini bildirerek kira sözleşmesinin kendisi için çekilmez hale geldiğini belirterek TBK’nun 331. maddesi gereğince kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.

Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan biriside TBK. 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.

Somut olaya gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 9/7/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK’nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir.. Bundan ayrı olarak TBK’nun 352/2 maddesinde kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle fesih hali düzenlemiştir. Davcı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu nedenle mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK’nun 331.mad.) nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın temerrüt nedeniyle tahliye davası olarak nitelendirilmek suretiyle kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenle davacının temyiz itirazın süresinde olmadığından temyiz talebinin REDDİNE, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde taraflardan peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 27/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.