Tapulu Taşınmazın Haricen Satışının Hukuken Geçerliliği Var Mıdır Haricen Satış Taraflara Ne Gibi Haklar Sağlar Yargıtay Kararı

T.C. YARGITAY

16.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/20772
Karar: 2016/7160
Karar Tarihi: 29.06.2016

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – TAPULU TAŞINMAZIN HARİCEN SATIŞI – TAŞINMAZIN TAPU YOLUYLA DEVRİNİN İMKANSIZ HALE GELDİĞİ TARİH İTİBARİYLE HESAPLANACAK RAYİÇ BEDELE GÖRE HÜKÜM KURULMASI GEREĞİ – HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Tarafların murisleri arasında yapıldığı tarihte tapu kaydı bulunmayan taşınmazın devrine yönelik geçerli satış sözleşmesinde satıştan sonra satıcı … adına oluşan tapunun satıcı açısından taşınmazın tapu yoluyla devrinin imkansız hale geldiği 26 Nisan 1966 tarihi itibariyle hesaplanacak rayiç bedele göre hüküm kurulması gerekirken davanın nitelendirilmesinde ve delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek hüküm kurulması isabetsiz olup, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının bu nedenlerle kabulü ile usul ve yasaya aykırı hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

(4721 S. K. m. 706) (6098 S. K. m. 237) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60)

Dava: Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi istenilmekle; duruşma için belli edilen gün ve saatte temyiz eden …, vs. vekili Avukat … ve … ile aleyhine temyiz istenilen …, vs. vekili Avukat … geldiler. Gelenlerin yüzüne karşı duruşmaya başlandı. Tarafların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. Süresi içinde inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu. Gereği görüşüldü:

Karar: Kadastro sonucunda … Köyü çalışma alanında bulunan 218 parsel sayılı 6.600,00 metrekare yüzölçümündeki taşınmaz önce … adına 1959 yılında tespit ve 1966 yılında hükmen tescil edilmiş, aynı yıl hibe nedeniyle kayden eşi … adına tescil edilmiş, adı geçenin ölümüyle mirasçıları olan davalılar adına 2007 yılında intikal görmüş, eldeki davanın açılmasından sonra satış nedeniyle dava dışı … ve akabinde yine satış nedeniyle … adına kaydolunmuştur. Davacılar … ve arkadaşları kadastro tespitinden sonra ancak kesinleşmesinden önce 1962 yılında murisleri … tarafından harici senetle taşınmazın tespit maliki …’dan satın alındığını, satış tarihinden bu yana zilyetliğinin murisleri ve murislerinin ölümüyle de kendilerinde bulunduğunu, davalıların tapuyu devretmeye yanaşmadıklarını öne sürerek davalılar adına bulunan tapu kaydının iptali ile miras payları oranında kendi adlarına tescili olmadığı taktirde taşınmazın güncel değeri üzerinden bedelinin ve satış sözleşmesinde geçen 500,00 TL cezai şartın güncel değerinin taraflarına ödenmesi istemiyle dava açmışlardır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda davacıların tazminat talebi yönüyle davalarının kabulüne; 204.600,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Sonuç: Mahkemece tapulu taşınmazın haricen satışının hukuken geçerli olmadığı, ancak haricen satışa dayalı olarak taşınmazın 20 yıldan daha fazla bir süredir davacı tarafça kullanılmasının tapunun hukuken kıymetini yitireceği davacıların zilyetliğinin malik sıfatıyla olduğu gerekçe gösterilmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli bulunmadığı gibi varılan sonuç ve davanın nitelendirilmesi dahi dosya kapsamına uygun bulunmamaktadır. Tapuda kayıtlı taşınmazın satışına ilişkin yazılı sözleşmelerin resmi biçimde yapılmamasından dolayı hukuken geçerli olmadığı (TMK. md.706, TBK md.237, Tapu kanunu md.26 ve Noterlik kanunun md.60) tartışmasızdır. Bu nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmayacağından taraflara verdiklerini haksız iktisap kurallarına göre isteyebilirler. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların devri hakkında yasada öngörülmüş bir şekil şartı bulunmayıp, tarafların anlaşması ve bu anlaşma sonucunda taşınmazın zilyetliğin satın alana devredilmesi yeterlidir. Zilyetliğinin devredilmesinden sonra taşınmaz hakkında tapu kaydının oluşması öncesinden yapılan sözleşmenin geçerliğini etkilemez. Davacıların murisi ile davalıların murisi arasında yapılan satış sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olup olmadığına gelince; davacılar tespitten sonra ve kesinleşme tarihinden önce, diğer bir anlatımla henüz tapu kaydı oluşmayan taşınmaz hakkında tespit maliki tarafından yapılan 18.02.1962 tarihli satışa ve satış tarihinden itibaren kendilerinde bulunan zilyetliğe dayalı olarak eldeki davayı açmışlardır. Dosya kapsamından taşınmazın zilyetliğinin dava tarihine kadar davacı tarafta olduğu belirlenmiştir. Bu nedenle satış ve zilyetliğin davacıların murisine devrinden sonra davalıların murisi … adına tapu kaydının oluşması tarafların murisleri arasında yapılan sözleşmenin geçerliliğini etkilemez, zilyetliğin satın alan tarafta bulunduğu sürece zamanaşımı süresi de işlemeyeceğinden mahkemenin sözleşmenin geçersiz olduğuna dair kabulü ile davalı tarafın bu yöne ilişen temyiz itirazları yerinde değildir. Diğer bir hususta geçerli sözleşmeye dayalı olarak açılan davada tapu iptal ve tescilin mümkün olmaması halinde talep edilen bedelin hangi tarihte ve hangi değere göre hesaplanması noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasında yapılan sözleşmede satıcı … dava tarihi itibariyle taşınmazın kayden maliki değildir. Bu nedenle artık satıcının maliki olmadığı taşınmazı tapu yoluyla devretmesinin ifasının imkansız hale gelmesi dolayı davacıların tapu iptali ve adlarına tescilini isteyemeyecekleri açıktır. Mahkemece de taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin davacı tarafa ödenmesi yönünde hüküm kurulması ve davacıların hükme ilişkin temyizinin bulunmaması karşısında temyiz incelemesinin konusunu mahkemece takdir edilen bedelinin hukuka uygun olup olmadığı oluşturmaktadır. O halde öncelikle ifanın ne zaman imkansız hale geldiğinin saptanması gerekir. Çekişmeli taşınmazın satıcı … adına 20 Nisan 1966 tarihinde hükmen tescil edilmiş ve 6 gün sonra 26 Nisan 1966 tarihinde hibe nedeniyle eşi ……’na kayden devrolunmuştur. Başka bir deyişle satıcı … açısından tapu yoluyla taşınmazını başka bir kişiye devretmesi nedeniyle 26 Nisan 1966 tarihi itibariyle davacı tarafa devri imkansız hale gelmiştir. …’nun 2004 yılında ölümüyle 2007 yılında davalı mirasçılarına kayden intikal görmesi, … ile …’nun mirasçılarının aynı kişiler olması bu sonucu değiştirmez. Kaldı ki; davacıların …’nun taşınmazı hibe nedeniyle eşi …’na devretmesinin muvazaalı olduğuna dair bir iddiaları olmadığı gibi bu muvazaa iddiasına dayalı olarak süresi içinde açılmış bir dava da bulunmamaktadır. Hal böyle olunca; tarafların murisleri arasında yapıldığı tarihte tapu kaydı bulunmayan taşınmazın devrine yönelik geçerli satış sözleşmesinde satıştan sonra satıcı … adına oluşan tapunun satıcı açısından taşınmazın tapu yoluyla devrinin imkansız hale geldiği 26 Nisan 1966 tarihi itibariyle hesaplanacak rayiç bedele göre hüküm kurulması gerekirken davanın nitelendirilmesinde ve delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olup, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının bu nedenlerle kabulü ile usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için belirlenen 1.350.00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak, duruşmada kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine, peşin yatırılan temyiz karar harcının talep halinde temyiz eden davalılara iadesine, 29.06.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.