Tapu İptal Davasında Hukuki Ehliyetsizlik Nedir?

Hukuki ehliyetsizlik, kişinin temyiz kudretine veya fiil ehliyetine sahip olmadığı halleri ifade eder. Ehliyetsizlik, kişinin eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırdedebilme kudretinin bulunmamasıdır. Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür. Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir.

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Tapu iptali ve tescili davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.

Özellikle belirtelim ki, birden fazla nedenle açılan tapu iptal ve tescil davalarında yer alan ehliyetsizlik iddiası, diğer nedenlerden önce incelenmelidir. Ehliyetsizlik, kamu düzenini ilgilendirdiğinden mahkeme tarafından öncelikle incelenmelidir. Örneğin, şizofreni, paranoya, manik-depresiflik (bipolar affektif bozukluk) gibi ruh hastalıklarının etkisi altında hukuki işlem yapan kişinin, yaptığı işlemin hukuki sonuç doğurması kamu düzenine aykırıdır.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davasında Zamanaşımı

Hukuki ehliyetsizlikle nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında bir zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre yoktur. Ehliyetsilik, yapılan işlemmin yok hükmünde sayılmasını gerektirir.

Yerel mahkemenin hükmüne dayanak yaptığı Türk Medeni Kanununun (eski) “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez” hükmünü içermektedir. Anılan düzenlemeye göre kayıt malikine hak tanınabilmesi, intikalin ve sicilin geçerli bir hukuki sebebin mevcut bulunmaması koşuluna bağlanmıştır. Oysa davada ileri sürülen ehliyetsizlik hali uygulama ve öğretide yoklukla sakat işlem nedeni olarak kabul edilegelmiştir. Öyle ise yok olan bir işlemin geçerliliği yahut geçersizliğin tartışma konusu yapılamıyacağı açıktır. Bu durumda eldeki davada iddia bakımından Türk Medeni Kanununun (eski) olayda uygulanamayacağının düşünülmesinde ve ehliyetsizlik iddiasının araştırılmasında zorunluluk vardır (Y1HD-K.2004/13418)

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davasını Kimler Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, ancak dava konusu edilecek taşınmazın önceki kayıt maliki tarafından açılabilir. Mahkeme, davayı açan kişinin eski kayıt maliki olup olmadığını davanın her aşamasında resen gözetmelidir.

Hukuki ehliyetsizlik iddiası ile açılan davalarda, ehliyetsiz olduğu iddia edilen gerçek hak sahibine vasi tayin edilmesi ve vasinin de vesayet makamından izin almak suretiyle hukuki işlemlerde onu temsil etmesi suretiyle dava açılmalıdır.

Mirasbırakanın hukuki ehliyetsizliği söz konusu ise, tapu iptal ve tescil davasının tereke adına açılması gerekir.

Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem Köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK md.2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde, öncelikle hukuki ehliyetsizlik nedeni açıkça belirtilmeli, varsa rapor, grafi veya belgeleri dava dosyasına eklenmelidir. Ayrıca, taşınmazın kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır. Tapu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden belgeler ile birlikte dava dosyasına getirtileceği için doğru bilgi zaman kaybını azaltacaktır. Tapu iptali davası dilekçesinde özellikle hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde veya tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği vurgulanmalıdır.

Sena Doymuş