TAHLİYE TAAHHÜDÜ

Türk Borçlar Kanunu’nnu 352/1 maddesi uyarınca geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taahhüt edilen tarihte kiracı tarafından taşınmaz boşaltılmamış ise “…kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”. Madde hükmü gereğince kira sözleşmesi konusunun kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması halinde kiraya verene seçimlik bir hak tanınmıştır. Buna göre kiraya veren kiracı aleyhine icra takibine başlayabileceği gibi dava açma yolunu da tercih edebilecektir.

Kiracı tarafından geçerli bir tahliye taahhüdü gereğince taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde icra yolu tercih edilir ise kiraya verenin, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine icra takibine başlaması gerekmektedir. İİK’nın 272. maddesi gereğince icra dairesi tarafından kiracıya taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri düzenlenecektir. İcra dairesi tarafından kiracıya gönderilen ödeme emrine karşı, kiracı tarafından 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilir ise alacaklı kiraya veren tarafından icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilebileceği gibi genel mahkemelerde tahliye taahhüdüne istinaden tahliye davası da açılabilir. Kiracı tarafından süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmez ya da itiraz reddedilir ise taşınmaz müddetin sonunda zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir. Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. Tahliye taahhüdünün adi şekilde mi yoksa resmi şekilde mi yapılmış olduğu, kiraya veren tarafından kiracı aleyhine yapılan icra takibinde, kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde izlenecek yol bakımından önemlidir. Tahliye taahhüdü resmi şekilde yapılmış ya da adi yazılı şekilde yapılmış tahliye taahhüdündeki imza inkar edilmemiş ise kiraya veren İİK’nın 275/2 maddesi gereğince icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilecektir. Buna karşılık kiracı tarafından adi tahliye taahhüdündeki imza inkar edilmiş ise kiraya veren tarafından ancak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir

Kiracı tarafından geçerli bir tahliye taahhüdüne istinaden taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren dava açılması yolunu tercih edecek olur ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde dava açabilecektir. Bununla birlikte kiraya veren kiracı hakkında taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibinde bulunmuş ve kiracı tarafından imza inkarında bulunulmuş ise Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi gereğince kiraya veren tarafından yapılan icra takibi, yazılı bildirim niteliğinde olduğundan kiraya verenin dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı kabul edilmelidir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi gereğince kiraya verenin 1 aylık süre içerisinde kiracı hakkında yaptığı icra takibinin yanı sıra kiraya veren tarafından 1 aylık süre içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunulması halinde de kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.

Kira sözleşmesi konusu taşınmazın üçüncü bir kişiye devri halinde taşınmazın mülkiyetini edinen üçüncü kişi kiraya verenin cüz’i halefi olduğu için, önceki kiraya veren ile kiracı arasında kararlaştırılan tahliye taahhüdüne istinaden kiracının tahliyesini talep edebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi gereğince kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı tarafından alt kira sözleşmesi ile taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması halinde asıl kiraya veren tarafından ancak asıl kiracıya karşı tahliye taahhüdüne istinaden taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Bununla birlikte geçmişe etkili olarak kira ilişkisinin devri halinde ise kiraya veren tarafından eski kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdüne istinaden yeni kiracının tahliyesi talep edilebilecektir. Birden fazla kiraya veren tarafından kiracı ile kira sözleşmesi yapılmışsa, kiraya verenler arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan tüm kiraya verenlerin birlikte dava açması gerekecektir. Kiracı ile kiraya veren arasında geçerli bir şekilde tahliye taahhüdüne dair anlaşma yapıldıktan sonra kiraya verenin vefatı halinde, mirasçılar ile muris kiraya veren arasında külli halefiyet ilişkisi bulunduğundan mirasçılar tarafından kiracının tahliyesi talep edilebilecektir. Mirasçılar arasında elbirliği ile mülkiyet söz konusu olduğu için mirasçıların birlikte dava açması gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince öngörülen 1 aylık süre içerisinde kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi için icra takibi yapılmaz ya da tahliye davası açılmaz ise kiraya verenin kiralananın tahliyesi için yasal yollara başvurma hakkı düşmüş olacaktır. Bir başka ifade ile kanun koyucu tarafından öngörülen süre hak düşürücü bir süre olup, hâkim tarafından re’sen nazara alınması gerekmektedir.