SATIŞIN MÜLKİYETİN TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİL EDİLMESİ İLE GEÇERLİLİK VE ALENİYET KAZANACAĞI – DAVA KONUSU PAYIN DAVALI ADINA TESCİL EDİLDİĞİ – İŞİN ESASI HAKKINDA BİR KARAR VERİLMESİ GEREĞİ

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/15450
Karar: 2016/2543
Karar Tarihi: 01.03.2016

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – SATIŞIN MÜLKİYETİN TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİL EDİLMESİ İLE GEÇERLİLİK VE ALENİYET KAZANACAĞI – DAVA KONUSU PAYIN DAVALI ADINA TESCİL EDİLDİĞİ – İŞİN ESASI HAKKINDA BİR KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: TMK’nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacılar, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 12.12.2011 tarihinden sonra 11.12.2013 günü bu davayı açtıklarından TMK’nın 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir. Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

(4721 S. K. m. 705, 733, 1022)

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 11.12.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 21.04.2015 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin dava değerinin duruşmalı işler için belirlenen değerden az olduğundan reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Davacılar, paydaşı oldukları .. parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı ile davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan dava ile dava konusu payın davalı adına hükmen tescil edildiğini, diğer payları da satış yoluyla edindiğini, bildirim yapılmadığını ileri sürerek önalım nedeniyle payın adlarına tescilini istemişlerdir.

Davalı, hak düşürücü sürenin geçtiğini, fiili taksim bulunduğunu, bir kısım payları takas ile edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Somut uyuşmazlıkta…parsel sayılı taşınmazdaki çekişme konusu payın mülkiyeti 02.11.2011 günü kesinleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/556 Esas, 2010/563 Karar sayılı ilamı ile kazanılmıştır. Anılan hükmün infazı ise 12.12.2011 tarihinde yapılarak pay davalı adına tescil edilmiştir.

Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz.

TMK’nın 705/1 maddesi gereğince “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”

TMK’nın 705/2 maddesi gereğince de; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

TMK’nın 1022/2 maddesinde tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır. Bu şekilde mülkiyet hakkı tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir.

“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.

Öte yandan, Türk Hukukunda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nın 705/2 maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151. maddesinde gösterilmiştir. TMK’nın 705/2. maddesi gereğince; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyiniyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK m.1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s.121-122).

Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz, çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir.

Nitekim bu husus Türk Medeni Kanununun 705/2 maddesinde “ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” şeklinde ifade edilmiştir.

Somut olayda; davacı… vekilince borçlular dava dışı …Hayvancılık Gıda Maddeleri Tarım Ürünleri Zirai Aletler San ve Tic. Ltd. Şti. ve…. hakkında başlatılan ve…. İcra Müdürlüğü’nün 2007/3965 E sayılı dosyasında yürütülen icra takibinde; ….İcra Müdürlüğü’nün 2007/346 talimat dosyası üzerinden… parselde kayıtlı borçlulardan….’ın 8000/12200 hissesinin ihale yoluyla satışının istenildiği; 14.05.2009 tarihinde yapılan cebri ihalede söz konu taşınmaz hissesinin 13.400 TL bedelle alacaklı…’ye ihale edildiği, ihalenin 04.09.2009 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Hukuk Genel Kurulunun 01.11.1972 gün ve 1968/2-869 E., 1972/891 K.; 13.03.2002 günlü ve 2002/8-160 E., 2002/191 K. sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere dava açmak bir tasarruf işlemi olup, taşınmaz adına tescil edilmemiş olan davacının eldeki davayı açma hakkı bulunmamaktadır. Yerel Mahkemece, bu husus gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…” (Y. HGK 13.11.2013 2013/6-299 E. 2013/1566 K.).

Davaya konu olayda davalı, davacının taraf olmadığı bir hüküm ile dava konusu taşınmazda bir pay edinmiştir. Davalı, hükmün kesinleştiği tarihte mülkiyet hakkını kazanmış ise de bu pay üzerindeki tasarruf hakkını tescil ile elde etmiştir. Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK’nın 1020. maddesinde düzenlenen “Tapu sicilinin açıklığı” ilkesine de aykırıdır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK’nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasından sonra hükmün infazının yapılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir.

Ayrıca, TMK’nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacılar, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 12.12.2011 tarihinden sonra 11.12.2013 günü bu davayı açtıklarından TMK’nın 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 01.03.2016 tarihinde oyçokluğu ile, karar verildi.

KARŞI OY

Uyuşmazlık, şuf’alı pay kesinleşen cebri tescil davası sonucu iktisap edilmekle mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçtiğine göre, önalım hakkının tescil kararının kesinleşme tarihinde mi yoksa kararın tapuya tescili tarihinde mi doğduğu ve buna bağlı olarak dava açmak için öngörülen iki yıllık hak düşürücü sürenin geçirilip geçirilmediği noktasında toplanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.03.2013 günlü ve 2012/6-855 Esas, 2013/376 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere;

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” aynı kanunun 734. maddesinde ise “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” denilmiştir.

Görüldüğü üzere, “Önalım hakkı”nı düzenleyen ilgili maddelerde hep “satış”tan bahsedilmekle, önalım hakkının payın satışı ile doğacağı vurgulanmaktadır. Öteki deyişle, önalım hakkının kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin geçerli olarak kurulması yeterli olup payın davalı adına tapuda tescilini beklemeye gerek bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.02.1957 günlü ve 1957/6-1-6 sayılı Kararında da aynı husus kabul edilmiştir.

“Şuf’alı pay cebri tescil davası sonucu iktisap edilmiştir. Mülkiyet hakkının kazanılması için tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Dava tescil ilamının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde açıldığına göre süresindedir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 7.7.1994/7426-7710 s. Karar).

“Şuf’alı pay 14.07.1993 tarihli ihtiyari ihale suretiyle davalıya satılmıştır. Bu satış resim memur huzurunda yapılan satış akti yerine geçer ve BK’nın 225/2 maddesi uyarınca bu ihale ile satış akti tamamlanmış olur. Bundan sonra mülkiyetin geçmesi için gerekli tescil işlemi satım aktinin tamamlanmasının bir unsuru değildir. Şuf’a hakkı satım akti ile kullanılabilir hale gelir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 06.06.1995 t. 5559-5754 s. Karar). Ayrıca benzer ilamlar: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.04.1993 t. 4653-4852, 17.12.1986 t. 12701-14545, 15.01.1986 t. 11822-32 ve 10.07.1962 t. 3628-4814 s. Karar). Kaynak: (Müslüm Tunaboylu-Önalım Davaları 5. Baskı s. 237 ilâ 286).

“…Dava konusu edilen pay mahkeme kararı ile kazanılmış ise mahkeme kararının kesinleşmesi ile önalım hakkının kullanılması için hak düşürücü süre işlemeye başlar. Zira, Medeni Kanunun 705/2 maddesi hükmü uyarınca mahkeme kararının kesinleşmesiyle tescile gerek olmaksızın mülkiyet kazanılmış sayılır. Davanın açıldığı tarihte hükmün kesinleştiği tarih itibariyle iki yıllık hak düşürücü süre geçirilmiş olduğundan mahkemece süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 13.03.2007 t. 395-2647 sayılı bozma ilamı).

TMK’nın 733. maddesinde “…Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalara göre hak düşürücü sürenin işlemeye başlaması için geçerli bir satışın yapılmış olması yeterlidir. Alıcı veya satıcı satış işlemini diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir. Noter aracılığıyla bildirim yapılırsa (mecburiyet yok), süre üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkı davası düşer. Gerek kanun metninde ve gerekse içtihatlarda hiçbir şekilde tapuya tescil tarihi süre başlangıcı için esas alınmamıştır. Satışın yapılması ile süre işlemeye başlar. Satış vaadi sözleşmesi sonucu açılan tescil davası ile pay iktisabı da bir nevi satıştır. Mahkeme ilamı bunda satış akti yerini almaktadır. Bu bakımdan kanunca ön alım hakkı için saptanan sürelerin tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihine göre belirlenmesi gerekir. Şuf’alı pay cebri tescil davası sonucu iktisap edilmiş olup mülkiyet hakkının kazanılması için tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Dava tescil ilamının kesinleşmesinden itibaren ihtarla bildirim halinde üç ay ve her halde iki yıl içinde açılmalıdır.

Somut olayda da tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihi gözetildiğinde hak düşürücü sürenin geçirilmiş olduğu bu nedenle mahkemece “davanın hak düşürücü süre yönünden reddine” dair karar verilmesi yasa ve içtihatlara uygun bulunduğundan karar onanmalıdır.

Açıklanan nedenlerle Sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyorum.