Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı

Yargıtay 14. Hukuk dairesi bir kararında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı konusunda aşağıda belirtilen tespitte bulunmuştur.

“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.”

14.Hukuk Dairesi 2016/3789 E. , 2016/9049 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.12.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 07.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 01.11.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı asil … ile karşı taraftan davalı … vekili Av. … geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KA R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı 29.11.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 23 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı payın tamamının satışının vaad edildiğini, satış bedelini nakden aldığını, daha sonra imar uygulaması sonucunda davalının payına karşılık, 132 ada 1 parselin tamamı ve 145 ada, 1 nolu parselin 800/79057 payının davalı adına tescil edildiğini, davalı … mirasçılarının 29/11/2012 tarihinde taşınmazı …’ya sattıklarını, satın alan davalının iyi niyetli olmadığını, 132 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz ile 145 ada, 1 parsel sayılı taşınmazdaki 800/79057 payın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini bunun mümkün olmaması halinde … mirasçılarından taşınmazın satış tarihi itibari ile karşılığı olan 750.000,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Bir kısım davalılar vekili zamanaşımı ve yetki itirazında bulunmuş, davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı … vekili, taşınmazı iyi niyetle iktisap eden müvekkili hakkındaki davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Somut olayda; satış vaadi sözleşmesinin konusu olan 23 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması sonucu 132 ada 1 parsel ve 145 ada 1 parsel sayılı taşınmazlara gittiği davacı tarafından iddia edilmektedir. Mahkemece yapılan keşif sonucu, bilirkişilerce hazırlanan 02.02.2015 tarihli raporda imar uygulamasına ilişkin kayıtlar dava dosyasında yer almadığı için dava konusu her iki parselin kök 23 parsel sayılı taşınmazdan oluşup oluşmadığının denetlenemediği belirtilmiştir. Ayrıca taşınmazın aynına ilişkin davalarda tanıkların keşif mahallinde dinlenmesi ve gösterdikleri yerlerin krokide işaretlenmesi suretiyle denetime uygun rapor alınması gerekir.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesi konusu olan 23 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması sonucu hangi parsellere gittiğinin belediyeden ve tapu müdürlüğünden sorularak imar uygulamasına ilişkin belgelerin getirtilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu olan 23 parsel sayılı taşınmazın 132 ada 1 parsel ve 145 ada 1 parsele gittiğinin anlaşılması halinde, mahallinde keşif yapılarak taşınmazın aynına ilişkin davalarda tanıkların keşif mahallinde dinlenmesi gerektiği kuralı da gözetilerek tarafların bildirdiği ve duruşmada dinlenen tanıkların beyanları alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
01.11.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.