Satılan Taşınmazın Ayıplarının Ağır Kusur veya Hile İle Gizlenmiş Olması Ayrımı

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile satıcının ayıplı maldan sorumluluğu düzenlenmiştir. Kanun gereği satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür.

Satıcı tarafından malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kanun gereği kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispat külfeti kanun tarafından satıcıya yüklenmiştir. Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğunun veya haberdar olmasının kendisinden beklendiğinin satıcı tarafından ispatlandığı hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunun dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır.

Satıcı tarafından tüketiciye satılan malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici; satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme ve imkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme seçimlik haklarına sahiptir. Tüketici tarafından bu seçimlik haklardan biri kullanılabilir. Satıcı, tüketici hangi seçimlik hakkı tercih etti ise dürüstlük ve iyi niyet kuralları dahilinde, tüketicinin tercih ettiği seçimlik hakkı yerine getirmekle yükümlüdür.

Satıcının ayıba karşı tekeffül borcunda zamanaşımı süresi ise kanunda ayrıca düzenlenmiştir. TKHK 12. Maddesinde zamanaşımına ilişkin aşağıdaki düzenlemelere yer verilmiştir.

 

“(1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.

(2) Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.

(3) Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.”

 

TKHK 12. Maddesinde zamanaşımına ilişkin olarak yapılan düzenlemelerin tamamında Konut veya tatil amaçlı taşınmaz satışlarında satıcının ayıba karşı sorumluluk süresinin diğer mallara göre daha uzun tutulduğu açıktır. Ancak kanun koyucu tarafından ayıbın, satıcının ağır kusuru yada hile ile gizlenmesi hali bu ayrımın dışında tutulmuştur. Satışa konu malın vasfı önem arzetmeksizin, satıcı tarafından malın ayıbı, ağır kusur yada hile ile gizlenmiş ise bu halde satıcı zamanaşımı hükümlerinden yararlanamaz. Satışın üzerinden ne kadar süre geçtiği dikkate alınmaksızın, tüketici her zaman seçimlik haklarını kullanabilir. Satıcının ayıba karşı süresiz sorumluluğu vardır. TKHK’da açıkça düzenlenen bu kanun hükmü Yargıtay yerleşik içtihatları ile de somut uyuşmazlıklara uygulanmaktadır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/22960 E 2016/15328 K sayılı 16.6.2016 tarihli ilamı;

”4077 Sayılı Kanun’un 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 Sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal ( dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama ( vasat ) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.4077 Sayılı Kanun’un 4. maddesinin 4.fıkrasında ise, konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür. Eğer, ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulüyle sonuca varılacaktır.”