KISA DÖNEMLİ KİRALAMALARDA DÜZENLEME

25.10.2023’te kabul edilip 02.11.2023’te Resmi Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile amaçlanan tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar yapılan konutlar dışında kalan konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümleri kapsar. kiraya verenin Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi ve konutun niteliğini gösteren bir plaket alma zorunluluğu bulunmaktadır. Bu kanun 01.01.2024’ te yürürlüğe girmiştir.  

  İZİN BELGESİ VE İDARİ YAPTIRIMLAR 

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınmalıdır. Bakanlık tarafından belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmalıdır. 

İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Aynı zamanda bu kiralamalar (A) grubu seyehat acentaları aracılığıyla da yapılabilir. 

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğü bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.   

Kanun, izin belgesi olmadan kiraya verilen söz konusu konutlar hakkında yalnızca kiralanan konutu kiraya verene ilişkin değil, konutun kiralanmasına aracılık edenlere ve kiralama faaliyetinin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcılarına da idari yaptırımlar öngörmüştür.

i. Kiraya verene ilişkin yaptırımlar
 İzinsiz kiralama yapılan her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve kiraya verenin izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilecektir. 

Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000,00 TL (beş yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilecektir. 

Bu idari para cezalarının uygulanması ve eksikliğin giderilmesi için süre verilmesine rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında ise 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır. 

İlk tespit sonrası kiraya verene tanınan 15 günlük süre ile lafzen izin belgesinin “alınması” için 15 günlük bir süreden bahsedilmiş olsa da kanaatimizce bu süre, izin belgesi alınmak üzere Bakanlık’a “başvurmak” için getirilmiş bir süredir.

ii. Kiralama faaliyetine aracılık edenlere ilişkin yaptırımlar:
İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

iii. Aracı hizmet sağlayıcılarına ilişkin yaptırımlar
İzin belgesi olmadan kiraya verilen söz konusu konutlar hakkında bunların elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen 24 (yirmi dört) saat içinde içeriği çıkarmayan, ilgili mevzuatta tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır. İhlalin gerçekleştiği yayın durdurulacak, içeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi sağlanacaktır. 

Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır. 

Yukarıda da belirtildiği gibi Kanun, tek seferde 100 (yüz) günden az süreli olarak kiralanacak konutlar hakkında uygulanmakta; tek seferde 100 (yüz) günden fazla süreli yapılan kiralamalar ise kapsam dışı kalmaktadır. Buna bir istisna olarak, her defasında 100 (yüz) günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu 4 (dört) defadan fazla kiraya verenler hakkında kanuna karşı hile yapıldığının kabulüyle ağır bir yaptırım düzenlenmiş olup, bu durumda ilgili konut özelinde konut sahibi aleyhine 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir. 

 DENETİM VE DÜZENLEME YAPMA YETKİSİ 

Bakanlık turizm amaçlı kiralamalarda denetim yapma yetkisine sahip olup, gerek görülen durumlarda denetim yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir. 

Kanunun uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve aksaklıkları gidermeye, düzenlemeler yapmaya, kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esasları bakanlık belirlemektedir. 

 DAHA ÖNCE YAPILAN TURİZM AMAÇLI KİRALAMALAR 

Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.