Kiralanan Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden birisi yukarıda da açıkladığımı üzere kiraya verenin kiralanan taşınmaza gereksinimidir. Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi talebi söz konusu olduğunda kanunun aradığı şartların sağlanması halinde kiraya veren gereksinim duyduğu gerekçesiyle taşınmazının tahliyesini, iş bu dava türü ile sağlayabilmektedir.

Kiraya Verenin İhtiyaç Halleri Nelerdir?

Taşınmazını kiraya vermiş olan kişi kira sözleşmesinin devamı sırasında bu taşınmazına ihtiyaç duyabilmektedir. Nitekim kiraya verenin böyle bir ihtiyacı olması durumunda kiraya veren, kanunun tanıdığı haklar sayesinde taşınmazına kavuşabilmektedir.

Bu gereksinim halleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmektedir:

A) Kiralanan taşınmaza, kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler tarafından konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyulması halinde kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilir. Burada sayılı olan kişiler ile sınırlı tutulan bu halin gerçekleşmesi için ihtiyacın “samimi ve gerçek” olması aranmaktadır. Nitekim Yargıtay kararlarında da bu hususun önemi vurgulanmaktadır:

“Olayımıza gelince; Davacı vekili 01.07.2014 keşide tarihli ihtarname ve dava dilekçesinde, müvekkilinin işinin bulunmadığı iddiasıyla, yeni iktisap ettiği dava konusu dükkanı kullanmak istediğini beyan etmiş, ancak kiralananda ihtiyaçlı tarafından hangi işin yapılacağını açıklamamış, yargılama sırasında da bu hususa ilişkin bir açıklamada bulunmamış, dinlenilen davacı tanığı da, davacının bir iş yapmayı planladığını ancak ne iş yapacağını bilmediğini söylemiştir. Bu durumda, kiralananı iktisap eden davacının işyeri ihtiyacı iddiasıyla iktisap ettiği davaya konu kiralananı hangi amaçla kullanmak istediğine henüz karar vermediği anlaşıldığından ve bu husus tanık beyanı ile de doğrulanmış olduğundan işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru değildir.”

B) Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işlerin yapımı sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelecek ise kiralananın kiraya veren tarafından tahliye edilmesi mümkündür.

C) Taşınmaza yeni malikinin gereksinim duyması halinde de taşınmazın tahliyesi mümkün kılınmıştır. Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından kiralananın malikinin değişmesi durumunda, taşınmazın yeni sahibi kira sözleşmesinin de yeni tarafı haline gelmektedir. Yeni malik olan kişinin ve kanunda sayılı olarak belirtilen diğer kişilerin (eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler) taşınmaza ihtiyaç duyması halinde bu taşınmazın tahliyesin sağlaması mümkündür. Yapılan yargılamalarda yeni malikin ve sayılı diğer kişilerin ihtiyaçlarının “gerçek ve samimi” olması aranmaktadır.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?

1. Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralanan taşınmaza gereksinim duyması halinde; kiraya veren fesih bildirim sürelerine uymak kaydı ile belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
2. Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerektiği durumlarda, kiraya veren fesih bildirim sürelerine uymak kaydı ile belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
3. Kiralanan taşınmazın maliki değiştiği ve yeni malikin gereksinimi gündeme geldiği durumda kanunumuz bize iki farklı imkan tanımıştır:

-Yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 aylık süre içinde tahliye edilmesi talebini kiracısına yazılı olarak bildirmelidir. Bu koşulun sağlanması halinde, yeni malik 6 ay sonra açacağı tahliye davası ile kiralananın tahliyesini sağlayabilmektedir. Kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde Yargıtay Kararları da bu yöndedir.

Yargıtay kararlarında “Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Şeklinde bu husus açıklanmaktadır.

-Yeni malik, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de kiralananın tahliyesini sağlayabilmektedir.

Kanunun tanıdığı iki imkandan biri tercih edilerek, yeni malik tarafından kiralananın tahliyesinin gerçekleştirilmesi mümkündür.