Kiracının Erken Çıkması Halinde Ev Sahibi Kalan Ayların Kirasını Alabilir mi?

Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek evi tahliye etmesi durumunda, kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar ev sahibinin uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür.Ancak, ev sahibinin de zararın artmasına neden olmaması gerekir.

Ev sahibinin zararı, tahliye tarihinden, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, evin fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da ev sahibine teslim edilmesi gerekir.

Tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, ev sahibinin bildirdiği tahliye tarihinde ev boşaltılmış sayılır.

Anahtar teslim edilmedikçe ev, kiracının kullanımında sayılır. İlgili yasa maddesi şöyledir;

Borçlar Kanunu 324 ve 325. maddesi;

IV.Kiralananın kullanılmaması

1.Genel olarak

MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. 

2.Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

6.Hukuk Dairesi         2015/7730 E.  ,  2016/3349 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı-k.davalı ve davalı-davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava; Kiracı tarafından depozito bedelinin iadesi amacıyla başlatılan icra takine itirazın iptali, karşı dava; kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile 1.600,00 TL üzerinden itirazın iptaline, karşı davanın kısmen kabulü ile 2.120,08 TL alacağın tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı/karşı davalı ve davalı/ karşı davacı vekili tarafından asıl ve karşı davaya yönelik ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı/Karşı davalı vekili asıl dava dilekçesinde ; davalı borçluya ait taşınmazın 01/10/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile müvekkili tarafından kiralandığını, sözleşmeye göre üç aylık kira bedelinin peşin, iki aylık kira bedelinin de depozito olmak üzere 8.750,00 TL bedelin müvekkili tarafından davalıya ödendiğini, müvekkilinin 18/10/2010 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini, davalının taşınmazı 22/01/2012 tarihinde yeniden kiraya verdiğini, müvekkilinin depozito bedelinin iadesini talep ettiğinden davalının müvekkilinin e-posta adresine mail göndererek ısınma ve aidat bedelinin mahsubu yapıldıktan sonra fazladan ödenen kısım olan 1.600,00 TL’sini 20/04/2011 tarihinde ödeyeceğini taahhüt ettiğini, ancak herhangi bir ödeme yapmadığını, bu nedenle müvekkilinin davalı aleyhine ilamsız takip yoluna başvurduğunu, davalı borçlunun haksız yere borca ve yetkiye itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin kaldığı yerden devamına, %40’dan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı/Karşı davacı vekili karşı dava ve cevap dilekçesinde; davacı kiracının kira sözleşmesini haksız bir şekilde feshettiğini, kira sözleşmesinin eki niteliğindeki 01/10/2010 tarihli el yazılı sözleşmenin 2. maddesinde; Erken tahliye durumunda 1 yıllık kira bedelinin kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini ve tarafların aralarında muacceliyete ilişkin ceza şartını eklediklerini, müvekkilinin, evini kiraya verebilmek ve davacı-karşı davalının uğrayacağı zararların önüne geçebilmek adına her türlü çabayı göstermiş olmasına rağmen, evini nihayet Ocak ayı sonunda kiraya verdiğini, aradan geçen 4 aylık kira borcu olan 7.000,00 TL’sı kadar maddi kaybı oluştuğunu, müvekkilinin taşınmazını ancak 1.700,00 TL’ye kiraya verebildiğini, kiracı bulabildiği tarihten fesholunan sözleşmenin 1 yıllık sürenin dolduğu tarih olan 01/10/2011 tarihine kadar geçen 10 aylık süre boyunca aylık 50,00 TL kira farkının toplamda 500,00 TL olarak davacı-karşı davalı tarafından müvekkiline ödenmesi gerektiğini, söz konusu dönemlere ilişkin olarak aylık 200,00 TL yakıt ve 120,00 TL aidat bedeli olmak üzere aylık 320,00 TL’den boş kalan 4 aylık 1.280,00 TL tutarındaki bedelin de davacının haksız olarak feshi nedeniyle müvekkili tarafından ödenmek zorunda kalındığını, bu tutarın kiracı tarafından ödenmesi gereken kalemlerden olduğunu, müvekkiline ödenmesi gerektiğini, 7.000,00 TL kira bedeli, 500,00 TL yıllık kira farkı ve 1.280,00 TL tutarında 4 aylık aidat ve yakıt bedeli olarak müvekkilinin toplam 8.750,00 TL alacağı bulunduğunu, bu alacağını davacının kira sözleşmesi ile birlikte ödemiş olduğu 5 aylık kira bedeli olan 8.750,00 TL ile takas ettiklerini, davacıdan alacaklı oldukları kısmın davacının alacağına karşı takas haklarına binaen mahsubuna ve fazlaya ilişkin kısmın kendilerine ödenmesine, davacı-karşı davalının müvekkilinin, haklarında başlatmış olduğu İstanbul 19.İcra Müdürlüğü’nün 2012/467 Esas sayılı dosyada yürütülen takibin iptaline ve davacı tarafın alacak miktarının %40’ından az olmamak kaydıyla kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine, müvekkili aleyhine yürütülen takibe işletilen faiz kaleminin iptaline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini istemiştir.

1- Davacı ve davalı vekilinin asıl davaya yönelik temyiz itirazları incelendiğinde; 6100 Sayılı HUMK’na 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nun 21.07.2004 tarih, 5219 Sayılı Kanunla değişik 427. maddesi ve 5236 Sayılı Kanun’un 19. maddesi ile Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanun’una eklenen Ek madde 4 uyarınca yeniden değerleme oranına göre ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.03.2005 tarih ve 9-82 esas, 126 karar sayılı ilamı uyarınca temyiz konusu alacak hüküm tarihinde 2.080,00 TL’nin altında bulunduğundan hükmün kesin olması nedeniyle davacı ve davalının temyiz isteminin REDDİNE

2-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin karşı davaya yönelik aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

3- Taraflar arasında akdedilen 01/10/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin 1.750,00 TL olduğu, üç aylık 5.250,00 TL kira bedelinin peşin ödendiği ve 3.500,00 TL depozito bedelinin verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 13. maddesinde; Kiracının daireyi boşaltıp giderken doğacak herhangi zarar ve ziyanı mal sahibinin depozitten gidereceği, verilen depozitin yapılacak zarar ve ziyanı karşılamazsa kiracının karşılamayı şimdiden kabul ettiği düzenlenmiştir. Kira kontratına ait ek sözleşmenin 2. maddesinde; Kiracının yazılı olarak üç ay önceden bildirmek kaydıyla 01/10/2011 tarihinden önce kiralananın tahliyesinin mümkün olabileceği, erken tahliye durumunda bir yıllık kira bedelinin kiracı tarafından ödenmesi gerekeceği kararlaştırılmıştır. Kiracı,18/10/2010 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini ve taşınmazı 2-3 Ekim 2010 tarihinde kiraya verene teslim ettiğini ihtar etmiştir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından sorumludur. Bu nedenle öncelikle mahkemece anahtar teslim tarihine yönelik taraf delilleri toplanarak davalının anahtar teslim tarihine kadar olan kira borcu saptanmalıdır. Öte yandan Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür.

Ancak, 6098 Sayılı TBK.’nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 325. Maddesinde:” kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…” denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Ne var ki taraflar kira kontratına ait ek sözleşmenin 2. maddesi ile bu süreyi üç ay olarak belirlemişlerdir. Mahkemece anahtar teslim tarihine kadar sorumlu olunan kira bedeli ile anahtar teslim tarihinden itibaren üç aylık erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedeli toplamından davalı kiracı tarafından peşin ödenen 5.250, 00 TL bedelin mahsup edilip edilmeyeceği üzerinde durulmalı ve sonucuna göre asıl davada kabul edilen miktar dışında kalan bakiye 1.900,00 TL depozito bedelinin mahsubu ile karar verilmesi gerekirken 3 ay 21 günlük erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden davalı kiracının sorumlu tutulması ve sadece talep edilen 1.600, 00 TL depozito bedelinin talep edildiği kabul edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bente açıklanan nedenlerle davacı ve davalı vekilinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE, (3) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı ve davalının karşı davaya yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.