Kira Bedelinin Uyarlanması-Edimler Arasındaki Denge-Kira Bedelinin Sözleşmenin Başında Fahiş Miktarla Belirlenmiş Olması-Uyarlamanın Şartları

Özet:

Hukukumuzda “sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)” ve “sözleşme serbestliği” ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır.

 

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir….

Dava konusu olayda; Davacı, bu kira bedelinin hem yeni kiraya verilen üst kattaki taşınmazın hem de civardaki emsallerinin çok üstünde olduğunu, buna rağmen davalının yeni dönem kira bedelini %10 daha artış yaparak KDV hariç 39.830,51 TL olarak fatura ettiğini, emsal kiralanan yerlerin kira paraları karşısında taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki edimler dengesinin davacı kiracı şirket açısından katlanılmaz şekilde bozulduğunu belirterek taşınmazın aylık kira parasının 1 Nisan 2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere KDV hariç 26.000 TL olarak uyarlanması talebi üzerine mahkemece “… Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasından iki yıl sonrasında davacı taraf kira parasını arttırılmamasını istemeye başlamış, bu talep davalı tarafça kabul edilmiş, dava gününe kadar bu durum devam etmiştir. Bu husus edimler arası dengenin bozulduğunu, davacı tarafça da kabulü olup, dengenin kurulması için davalı tarafın yaptığı adil ve olumlu katkı sayılmalıdır. Taraflar  arasında çıkan kira parası konusundaki rahatsızlığın kökeninde artışlarla dava tarihine ulaşan rakamın fahişliği olmayıp başlangıçta sözleşmede yazılı rakamın yüksekliği yatmaktadır. Zira davacı taraf 2007 olan kira sözleşme tarihinde ve sözleşme metninde 30,000 TL Olarak kararlaştırılan kira parasının 2011 yılında 26,000 TL ye indirilmesini istemektedir. Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırılan başlangıç kira parasının altına inecek bir paranın sözleşme serbestliği ilkesi ile bağdaşmasının mümkün olmadığı sonucuna mahkememizce varılmış olup eldeki davayı davacı tarafın açma koşullarının bulunduğu kanısına mahkememizce varılarak…” gerekçesiyle Aylık kira bedelinin 01/04/2011 gününden geçerli olmak üzere KDV hariç olarak 35.122,00 TL olarak uyarlanması suretiyle tespitine, karar verilmiştir. Ancak yukarıda açıklanan uyarlama şartlarının taraflar açısından gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğinden mahkemece şartları gerçekleşmeyen istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır….

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır….

 

T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi

Esas No:2013/14703
Karar No:2014/5826
K. Tarihi:7.5.2014

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira uyarlaması davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece, Aylık kira bedelinin 01/04/2011 gününden geçerli olmak üzere KDV hariç olarak 35.122,00 TL olarak uyarlanması suretiyle tespitine, karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1.Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçeye göre, davacı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan itirazları yerinde değildir.
2. Davalının temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili,dava dilekçesinde, 2011 yılı mart ayında taşınmazın aylık kirasının 36.300 TL olduğunu, bu kira bedelinin hem yeni kiraya verilen üst kattaki taşınmazın hem de civardaki emsallerinin çok üstünde olduğunu, buna rağmen davalının yeni dönem kira bedelini %10 daha artış yaparak KDV hariç 39.830,51 TL olarak fatura ettiğini, emsal kiralanan yerlerin kira paraları karşısında taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki edimler dengesinin davacı kiracı şirket açısından katlanılmaz şekilde bozulduğunu belirterek taşınmazın aylık kira parasının 1 Nisan 2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere KDV hariç 26.000 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde: davacının tacir olduğunu, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren sözleşmenin emprovizyonunu gerektiren her hangi bir ekonomik dalgalanma yaşanmadığını, kira artışının TEFE—TÜFE ortalaması olarak belirlendiğini, işlem temelinin çökmesine neden olacak bir durumun ve uyarlamayı gerektirecek hiçbir kriterin davada bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, Aylık kira bedelinin 01/04/2011 gününden geçerli olmak üzere KDV hariç olarak 35.122,00 TL olarak uyarlanması suretiyle tespitine, karar verilmiştir.
Hukukumuzda “sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)” ve “sözleşme serbestliği” ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula
Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Dava konusu olayda; Davacı, bu kira bedelinin hem yeni kiraya verilen üst kattaki taşınmazın hem de civardaki emsallerinin çok üstünde olduğunu, buna rağmen davalının yeni dönem kira bedelini %10 daha artış yaparak KDV hariç 39.830,51 TL olarak fatura ettiğini, emsal kiralanan yerlerin kira paraları karşısında taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki edimler dengesinin davacı kiracı şirket açısından katlanılmaz şekilde bozulduğunu belirterek taşınmazın aylık kira parasının 1 Nisan 2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere KDV hariç 26.000 TL olarak uyarlanması talebi üzerine mahkemece “… Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasından iki yıl sonrasında davacı taraf kira parasını arttırılmamasını istemeye başlamış, bu talep davalı tarafça kabul edilmiş, dava gününe kadar bu durum devam etmiştir. Bu husus edimler arası dengenin bozulduğunu, davacı tarafça da kabulü olup, dengenin kurulması için davalı tarafın yaptığı adil ve olumlu katkı sayılmalıdır.

Taraflar arasında çıkan kira parası konusundaki rahatsızlığın kökeninde artışlarla dava tarihine ulaşan rakamın fahişliği olmayıp başlangıçta sözleşmede yazılı rakamın yüksekliği yatmaktadır. Zira davacı taraf 2007 olan kira sözleşme tarihinde ve sözleşme metninde 30,000 TL Olarak kararlaştırılan kira parasının 2011 yılında 26,000 TL ye indirilmesini istemektedir. Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırılan başlangıç kira parasının altına inecek bir paranın sözleşme serbestliği ilkesi ile bağdaşmasının mümkün olmadığı sonucuna mahkememizce varılmış olup eldeki davayı davacı tarafın açma koşullarının bulunduğu kanısına mahkememizce varılarak...” gerekçesiyle Aylık kira bedelinin 01/04/2011 gününden geçerli olmak üzere KDV hariç olarak 35.122,00 TL olarak uyarlanması suretiyle tespitine, karar verilmiştir. Ancak yukarıda açıklanan uyarlama şartlarının taraflar açısından gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğinden mahkemece şartları gerçekleşmeyen istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda (2) No’lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve bozma nedenine göre sair itirazların incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine 07.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.