Kira Bedelinin Ödenmemesi; Haklı İhtar ve Tahliye Aşamasındaki Önemi

Türk Medeni Kanunun 352. Maddesinde ‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.’ Denmektedir. Görüldüğü üzere, kiracıdan kaynaklanan sebeplerden birincisi, kiracının yazılı olarak kiralananı tahliye edeceğine ilişkin taahhüt vermiş olmasıdır. İkinci sebep ise, kira bedelinin ödenmemesi halinde aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılmasını şart koşan durumlar düzenlenmiştir. Keza maddenin son fıkrasında ise,  kiracının ve birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu var ise, kiraya veren kişi kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitim tarihinden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yolu ile sona erdirebilmesidir.

Görüldüğü üzere iki haklı ihtar sebebiyle tahliye istemli açılan davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesi söz konusu ise kira müddeti içinde, fakat bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesi söz konusu ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içerisinde kira bedeli ödenmediği için yazılı olarak iki haklı ihtarın gönderilmesi gerekmektedir. İhtarın tebliğ edilmesi hususu burada şarttır. Fakat ihtardan sonra ödemede bulunulduysa iki haklı ihtara ilişkin hususlar aynen devam eder. Kira sözleşmesi süresiz ise ve kira bedeli yıllık olarak ödenecekse bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesinde ‘Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.’ Denmektedir. Bu maddeye göre kira sözleşmelerinde muacceliyet şartının bulunması durumunda, muacceliyet kazanan kira ödemelerini tek ihtarla istenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla bu kira bedelinin bölünüp tek ihtarla iki haklı ihtara konu yapılması düşünülmemelidir.

Fakat kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartları TBK kapsamında geçersiz olsa da , eğer kiralanan bir taşınmaz  iş yeri niteliğinde ise6353 Sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun’unu gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır. Yukarıda anlatılanlar ışığında Yargıtay Kararlarına bakacak olursak;

 

T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 3239 Karar: 2017 / 6395  Karar Tarihi: 02.05.2017 tarihli ilamında; ‘Mahkemece, davacı tarafın, tahliye davası bakımından iki haklı ihtar olgusunu ispat ettiği belirtilerek kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/…. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince ; Davaya dayanak olan 01/01/2008 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün …/….maddesinde ‘Bir aylık kira bedelinin süresi içerisinde idareye ödenmemesi halinde bir yıllık kira bedelinin tamamı muaccel hale gelir.” düzenlemesine yer verilmiştir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan anonim şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun’un geçici …. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır. Davacı, 29/04/2014 tarihli ihtarname ile Mart, Nisan 2014 yılı kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 29/04/2014 tarihinde icra takibine konu edilen Haziran 2014 ayı kira bedeli muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ihtara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.’ Denmektedir.

T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 3239 Karar: 2017 / 6395  Karar Tarihi: 02.05.2017 tarihli ilamı