Kira Alacağı İçin İcra Takibi ve İcra Yolu İle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Herhangi bir taşınmazını kiraya veren mal sahiplerinin karşılaştığı en büyük sorun kiracıların kiralarını ödememesi ve kiralananı tahliye etmemeleridir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve kiracı ile kiraya veren arasındaki sorunların çözümüne yönelik maddeler düzenlenmiştir. Öncelikle kira sözleşmesi yazılı veya belirli bir şekil şartına bağlı olarak yapılmak zorunda değildir. Sözlü olarak da yapılabilir. Ancak ispatı açısından yazılı olarak yapılması önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 13.maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kirasını zamanında ödemiyor ise temerrüde düşmüş olur ve belirli bir usul izlendikten sonra tahliyesi mümkündür.

Kira Alacağı İçin İcra Takibi

Kiracı kirayı ödemezse, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle (Örnek–13) isteyebilir. Ancak kiralayan kira bedelleri ile birlikte kiralanan taşınmazın tahliyesi talep ediyorsa kural olarak ilamsız tahliye takibi yapmalıdır. Başlatılacak icra takibi ile hem kira bedeli hem de tahliye hususu aynı anda talep edilebilecektir.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kanundaki bu düzenlemelerden de anlaşıldığı gibi ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten farklı olarak özel olarak belirtilen ihtar sürelerini içerir. Hakkında icra takibi başlatılan kiracı bu sürelerde kirayı ödemezse, kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.

İcra Takibine İtiraz Edilirse Ne Olur?

İcra takibi içerisinde gönderilen ödeme emrine 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebilir. 30 gün içinde ödemenin yapılması gerekmektedir. Süresinde itiraz yapılmaz ya da 30 gün içinde kira bedeli ödenmezse icra takibi kesinleşir. Kesinleştikten sonra kiralayan icra mahkemesinden taşınmazın tahliye edilmesini isteyebilir. Kiraya veren açacağı dava ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle açılır, süreler içinde kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talep edilemez. Fakat apartman ortak giderleri kiracı üzerindeyse bunlar da talep edilebilir. Yani kira alacakları nedeniyle başlatılan icra takibi içerisinde tahliye ancak kira bedelinin ödenmemesi halinde istenebilir. Kiracı icra takibi başlatıldıktan sonra kısmi ödeme yapıp kira bedelini öderse taşınmazdan tahliye edilemez.

Kiracı kendisine ödeme emri geldikten sonra icra takibi içerisinde bulunan kira akdine itiraz edebilir. Süresi içinde yapılan itiraz ile icra takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için kiralayanın 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. Kiralayan bu süreyi kaçırırsa bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye talebinde bulunamaz. Görüleceği üzere süre icra takibi içerisinde oldukça önemlidir.

Kiralayanın İcra Takibi Yapması İçin Kira Sözleşmesinin Yazılı Olması Gerekir mi?

Kiralayanın ilamsız tahliye takibi veya icra takibi yapması için kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Kiracı kendisine gelen ödeme emrine süresi içinde açık ve kesin olarak itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılır. Bu halde kira akdinin geçerliliği hakkında bir inceleme yapılmaz. Kiracının kira akdini ret etmesi durumunda, kiraya verenin takibin devamı için kira akdini mahkemede ispat etmesi gerekir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yazılı ancak noter tasdikli bir kira sözleşmesi yoksa yine sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Noter tasdikli kira akdini elinde bulunduran kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Tahliye kararına karşı temyiz yolu açıktır. Ancak temyiz takibi değil satışı durdurur. Kararın icra edilmesi için temyiz kararının kesinleşmesine gerek yoktur. Velev ki borçlu 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırırsa icranın geri bırakılması kararı verilir. İcra edilmesi için temyiz kararıyla kesinleşmesine gerek olmasa da icra mahkemesinin kararının kiracıya tefhimi veya tebliği üzerinden 10 günlük sürenin geçmesi gerekir. Bu süre sonunda kiralayan kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu yatırarak kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını talep eder. Uygulamada tahliye edilmeden önce taşınmazın boşaltılması için bir 10 günlük süre daha verilmektedir.

Sena Doymuş