Kentsel Dönüşüm Uygulamasına İlişkin Şikâyetlerin İncelenmemesi Nedeniyle Etkili Başvuru Hakkı ve Mülkiyet Hakkının İhlal Edilmesi

Olaylar

Başvurucuların dört işyeri ve bir daire olmak üzere beş bağımsız bölümünün bulunduğu bina 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmiş ve yıktırılmıştır. Taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti, yıkım işleminden sonra müşterek mülkiyete dönüştürülmüştür. Paydaşlarca yapılan toplantıda, yıktırılan apartmanın yenilenmesini öngören kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve projenin kabulüne karar verilmiştir. Yeni paylaşıma göre başvuruculara kot seviyesinde iki daire verilmiştir. Başvurucular bu toplantıya katılmış ise de bu karara iştirak etmemiştir.

Bunun üzerine diğer paydaşlar, başvurucuların hisselerinin 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca resen satılması için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (İdare) müracaat etmiştir. İdare tarafından taşınmazın tahmini metrekare birim değeri 39.000 TL, başvurucuların hissesinin toplam değeri ise 6.396.000 TL olarak tespit edilmiştir. İdare, başvurucuların hisselerinin açık artırmayla satılmasını kararlaştırmıştır.

Başvurucular, Malikler Kurulu kararının iptali ve sözleşmenin düzeltilmesi istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmıştır. Asliye Hukuk Mahkemesi, Malikler Kurulu toplantısında alınan kararlar ile inşaat sözleşmesinin uygulanmasının tedbiren durdurulmasına karar vermiştir. Anılan ihtiyati tedbir kararı üzerine İdare satış yapılmasına ilişkin işlemi iptal etmiştir. Asliye Hukuk Mahkemesi davalıların talebi üzerine 840.000 TL teminatın yatırılması koşuluyla ihtiyati tedbirin kaldırılmasına hükmetmiştir. Bunun üzerine İdarece satış işlemlerine devam edilmiştir. Yapılan ihale neticesinde başvurucuların hisseleri toplam 6.400.000 TL bedelle satılmış ve satış bedeli başvuruculara ödenmiştir.

Başvurucuların hisselerinin satılmasına ilişkin işlemin iptali istemiyle açtıkları dava İdare Mahkemesince, Malikler Kurulu tarafından alınan karara iştirak etmeyen başvurucuların hisselerinin satılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir.

Başvurucuların ihalenin ve hisseler için İdarece yapılan değer takdirinin iptali istemiyle açtıkları davada İdare Mahkemesi hisse değerinin tespitine ilişkin işlem bakımından davanın görev yönünden reddine, ihale işlemi yönünden ise davanın esastan reddine karar vermiştir. Kararın gerekçesinde; ihalenin dayanağı olan satış kararına karşı açılan davanın reddedildiği, bu nedenle ihale işleminde de hukuka aykırılık bulunmadığı belirtilmiştir.

İddialar

Başvurucular; riskli yapı kapsamında olması sebebiyle yıktırılan taşınmazın yeni paylaşım yönteminin belirlenmesine ilişkin Malikler Kurulu kararının hukukiliğinin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının, Malikler Kurulu kararına rıza göstermeyen paydaşın hissesinin kamu otoritelerince satılması ve satış bedelinin düşük olması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

Mahkemenin Değerlendirmesi

A. Mülkiyet Hakkıyla Bağlantılı Olarak Etkili Başvuru Hakkının İhlali İddiası Yönünden

Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkının korunması amacıyla yargı mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir kararı verilmesini kural olarak zorunlu kılmamaktadır. Ancak bazı durumlarda mülkiyet hakkının gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakım tedbirlere karar vermesine bağlı olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulunduğu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargılama devam ederken alması gerekli hâle gelebilir. Malikin, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin olarak mahkemelerce lehine verilen bir hükmün sonuçlarından yararlanabilmesi gerekir. Uygulanma kabiliyeti bulunmadıktan sonra lehe verilen hükmün malik yönünden çok fazla bir anlama sahip olmayacağı açıktır. Ayrıca bu durum yargısal başvurunun etkililiğini de ortadan kaldırır.

Olayda Malikler Kurulu kararının hukukiliğinin denetiminin satış işleminden önce gerçekleştirilemediği anlaşılmıştır. Bu bağlamda İdarenin satış işlemlerine devam etmesinin Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir kararını kaldırmasından sonra mümkün olduğunu dikkate almak gerekmiştir. İdarenin satış yetkisinin doğabilmesi için Malikler Kurulu kararının varlığı şart olduğuna göre söz konusu kararın uygulanmasının tedbiren durdurulması satış işlemlerinin devamını ve başvurucular lehine verilecek muhtemel kararın sonuçsuz kalmasını önlemiştir. İhtiyati tedbir kararının kaldırılması mahkemelerin yetkisinde olsa da -ihtiyati tedbirin nihai kararın sonuçsuz kalmasını önleme amacı gözetildiğinde- kaldırma kararını haklı kılan olguların bulunduğunun ilgili ve yeterli bir gerekçeyle gösterilmesi gerekir.

Asliye Hukuk Mahkemesi ihtiyati tedbirin mahiyetini değiştirirken binanın yıkılmış olması olgusuna dayanmıştır. Ne var ki bina gerek Malikler Kurulu toplantısından gerekse bu toplantıda alınan kararın iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesine dava açılmasından önce yıkılmıştır. Dolayısıyla ihtiyati tedbir kararının verildiği tarihte de bina zaten yıkılmış hâldedir. Öte yandan binanın yıkılmış olması başvurucuların hissesinin 6306 sayılı Kanun kapsamında İdarece satılması riskini ortadan kaldırmamaktadır. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının uygulanmasının durdurulması yönündeki tedbire karar verirken gözettiği koşullar değişmemiştir. Esasen başvurucuların binanın yıkılmasına yönelik bir şikâyetleri bulunmamaktadır. Başvurucular, paylaşım yönteminin hakkaniyetli olmadığından yakınmaktadır. Taşınmazın yeni paylaşım yönteminin hakkaniyetli olup olmadığı, üzerindeki binanın yıkılmasından bağımsız bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının hukukiliğini etkilemeyen binanın yıkılmış olması olgusuna dayalı olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çıktığını ve davalılardan teminat istenmesinin yeterli olacağını kabul etmesinin somut olayın koşulları çerçevesinde makul bir yorum olmadığı değerlendirilmiştir.

Sonuç olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının uygulanmasının durdurulması yönündeki ihtiyati tedbir kararını kaldırması sebebiyle başvurucular mülkiyet haklarını yitirmeden önce Malikler Kurulu kararının hukukiliğine ilişkin şikâyetlerini denetlettirme imkânından mahrum kalmıştır. Böylece, teorik düzeyde etkili olduğu tespit edilen bir hukuksal mekanizma Asliye Hukuk Mahkemesinin bu uygulaması sebebiyle somut olayda başarı şansı sunma kapasitesini yitirmiştir.

Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

B. Mülkiyet Hakkının İhlali İddiası Yönünden

Malikler Kurulunun üçte iki çoğunluğunun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen paydaşların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durum, İdarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmemektedir. Bu bağlamda paydaşların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan paydaşların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan paydaşların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır. Azınlıkta kalan paydaşların hisselerinin Malikler Kurulunun çoğunluğunca kararlaştırılan yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satışa çıkarılması hâlinde en hafif zedeleyici araca başvurulduğu söylenemeyecektir.

Satış kararının hukukiliğinin denetlenmesi başvurucuların yeni paylaşım şekline rıza göstermemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt şeklî bir denetim yapmış olur. Dolayısıyla Bölge İdare Mahkemesinin başvurucuların taşınmazın yeni paylaşım şekline yönelik itirazlarını inceleme dışı bırakan yaklaşımı Anayasa’nın 35. maddesinin devlete yüklediği gerekliliklere uygun bir denetim yapılmaması sonucunu doğurmuştur.

Öte yandan İdare Mahkemesinin yeni paylaşım şeklindeki hisse oranının eski paylaşım yöntemine uygun olup olmadığıyla sınırlayan denetiminin de Anayasa’nın 35. maddesindeki güvencelere uygun olduğu söylenemez. Anayasa’nın 35. maddesinin aradığı manada bir denetim yeni paylaşım şeklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadığının incelenmesini gerektirmektedir. Bu da gerekirse bilirkişi incelemesi yapılmasıyla anlaşılabilecek bir husustur. İdare Mahkemesinin yeni paylaşım şeklinin adil ve dengeli olup olmadığı yolunda -gerekirse bilirkişi görüşünü alarak- bir inceleme yapmadan salt şeklî denetimle yetinmesi başvurucuların hisselerinin satışının son çare olduğunun gösterilememesi neticesini doğurmuştur.

Hisselerinin iradeleri dışında satılması suretiyle başvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesinde taşınmazın gerçek değerinin ödenmesi önem taşımaktadır. Bu kapsamda ilk olarak vurgulanacak husus hissesi satılan paydaşın bedelsiz olarak mülkünden yoksun kalmadığıdır. Değerlendirme yöntemine rıza göstermeyen paydaşın hissesinin satılması ona oldukça ağır bir külfet yüklemektedir. Ancak bu külfet hissenin rayiç bedelinin paydaşa ödenmesi suretiyle telafi edilmektedir. Bu bağlamda değerleme ve satış işleminin satış talep eden paydaşlar tarafından değil Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce yapılması önemli bir güvence teşkil etmektedir.

İdare Mahkemesi satış işleminin hukuka uygun olmasının otomatik olarak ihalenin de hukuka uygun olması sonucunu doğurduğu kabulünden hareket etmiştir. İdare Mahkemesinin bu yaklaşımı, ihale işleminin tam bir hukuksal denetime tabi tutulmaması riskini ortaya çıkarmaktadır. Zira ihalenin yapılabilmesi için İdare tarafından satış kararı alınması zorunlu olsa da satış kararının bulunması ve hukuka uygun olması ihalenin hukuka uygunluğunun tek koşulu değildir. İhalenin koşullarından biri de satışa çıkarılacak hisselerin değerinin İdarece usulüne uygun olarak tespit edilmiş olmasıdır. Hisselerin değerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale işleminin hukukiliğini etkilemektedir. Dolayısıyla İdare Mahkemesinin ihale işleminin hukukiliğinin denetimini satış kararının hukuka uygunluğunun incelenmesine indirgeyen yorumu yargısal denetimi etkili olmaktan çıkarmıştır.

Tüm bu hususlar gözetildiğinde ihalenin iptali istemiyle açılan davanın en önemli meselesi olan hisselerin değerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmediği sorunu çözüme kavuşturulmadan, başvurucuların değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazları incelenmeden karara bağlanması, hisselerinin iradeleri dışında satılması suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyle başvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda sağlanmaması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin aynı zamanda orantılı da olmadığı kanaatine ulaşılmıştır.

Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

 

Buraya tıklayarak diğer makale örneklerimize ve dilekçe örneklerimize ulaşabilirsiniz.