Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, 634 numaralı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanımlanmıştır. Tamamlanmış bir binanın; daire, iş yeri, mağaza ya da depo gibi bölümlerinin yapım amacı doğrultusunda kullanılmaya elverişli olduğunu belirten kat mülkiyeti, maliklerin kararı ile mülkiyet haklarının ayrılmasıdır. Kat mülkiyeti ile sahip olunan bölümler tapu sicil kütüklerinde resmi olarak belgelenir.

Bu etkenler sonuçta piyasada az sayıda arsa üzerinde çok sayıda küçük anamal sahibi istemlerinin birleştirilmesi çözümünü zorunlu kılmıştır. Bu çözümün yürürlüğe girmesine en az üç etken yolaçtıysa yine birden fazla neden de çözümün yaygınlaşmasında etkin olmuştur. Örneğin, başlangıçta konut yatırımına dönük olmamakla birlikte belirli bir yatırım alanı da seçememiş yüzen küçük anamalın bu alana yönelmesi bu çözümle sağlanabilmiştir. Piyasadaki konut kredilerinin de bu yolla hanebalkını konut sahibi yapabilme etkinliklerini yükseltmiş oldukları kredi kullanma eğiliminin artışında izlenebilmektedir. Bu kredilerin özellikle yeni konutlar yapımını özendirici niteliği de bu çözümün yaygınlaşmasına katkıda bulunmuş olmalıdır. Bir başka neden olarak bu çözümün kentlerimiz gelir gruplarından geniş bir bölümünün bütçelerini içerebildiği kadar bu grupların farklı davranış biçimleriyle büyük uyuşmazlıklar yaratmayan fizik çevreler sonuçlandırmakta olması gösterilmelidir. Gerçekten apartman türü yapılar, toplumun sosyo-ekonomik dilimlerinden büyük bir bölümünün barınma gereksinimini karşılar görünmektedir. Kooperatifleşme dışında, arsalar üzerinde birden fazla anamalın birleşmesi olayı çoğunlukla yapımcının, yapının ‘bağımsız bölümlerini’ yapım sırasında piyasada satmasıyla gerçekleşmekte, çok kez arsa sahibi de bu’bağımsız bölümlerden pay almaktadır. Bu öylesine yaygın bir işlem olmalıdır ki aşağıda görüleceği gibi ilgili yasa, arsa sahibine bu işlem sırasında güvenceler sağlamak gereğini duymuş ve bu amaçla özel hükümler getirmiştir. Böylelikle yapım işlerini başlatmak için gereken anamal en düşük düzeylerde tutulabilmektedir. Yasanın getirilmesi de kuşkusuz uygulamayı yaygmlaştırıcı başlı başına bir etken olmuştur. Piyasa içinde gerçekleşen bu birleşme, hangi yolla olursa olsun bir yapı üzerindeki mülkiyet hakkının parçalanarak bireyler arasında dağılmasına yol açmaktadır. Yapılarda mülkiyet parçalanması işlemi yaygınlaşıp çok sayıda bireyi konut sahibi yaparken, kentlerimizin büyüme hızına da önemli katkılarda bulunan bir süreç durumuna dönüşmüştür. Bugün ‘kat mülkiyeti’ adıyla tanımladığımız bu olgunun kentlerimizde gecekondulaşma ile, birbirlerine yakın zamanlarda başlayıp sürgeldiğini görüyoruz. Gecekondulaşma gibi kat mülkiyeti olgusu da bu düzen içinde kendiliğinden’ ortaya çıkıp yaygınlaşma yolunu tutmuş, belli bir süre sonra yasallaştırılmasıyla kesinlik kazanmıştır. Zamanlama yanısıra, mülkiyet parçalanmasıyla gecekondulaşma arasında başka yönlerde de bir dizi genelleme yapmak olanaklıdır. Mekân boyutunda, kentlerimize eklenen nüfusun

KAT MÜLKİYETİ İLE KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR

Tapu türleri arasında arsa tapusu, kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapusu şeklinde bir ayrıma gidilir ve kat irtifakı tapusunun bir ara formu olduğu görülür. Arsa tapusunda herhangi bir inşaat bulunmaz. Kat irtifakı tapusu için inşaatın başlanmış ama tamamlanmamış olması gerekir. Kat mülkiyeti tapusunda da tamamlanmış bir inşaat vardır. Kısacası, inşaat süresinde geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süre için alınan bir belgedir.

 İnşaat sırasında kat irtifakı alınır ve inşaat tamamlandığı zaman da kat mülkiyetine çevrilir. Ama bu çevrim işleminde kat sahipleri değil de müteahhitler rol oynar. Müteahhitlerin belediyeye iskan ruhsatı ile başvuru yapmış olması sonucunda bir dilekçe vererek kat sahibi, bu dilekçe ile birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvurur. Bazı prosedürlerin aşılması sonucunda kat mülkiyeti tapusu elde edilir.

Ortaklığın Giderilmesi( İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

İzale-i şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, el birliği mülkiyet veya paylı mülkiyete  konu taşınmazın ortaklar arasındaki ortaklığa son vererek kişisel mülkiyete geçişinin sağlanmasıdır. Ortaklığın giderilmesi davasını menkul veya geyrimenkule ortak olan paydaşlardan herbiri, diğer ortaklara karşı açabilmektedir.  Ortaklığın giderilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir. Örneğin Antalya ilindeki bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası için başvurulacak mahkeme Antalya Sulh Hukuk mahkemeleridir. 

Konuyla ilgili emsal Yargıtay kararları için buraya tıklayabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası Dilekçe Örneği

SULH HUKUK MAHKEMESİNE

 

DAVACI:

 

VEKİLİ                                            :

 

DAVALILAR : 1-

                                                            2-

KONU                                               : Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi İsteminden ibarettir.

 

AÇIKLAMALARIMIZ                  :

 

1-) Müvekkilimiz davalılarla birlikte … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … Pafta, … parselde tapuya kayıtlı taşınmazın paydaşıdır.(EK 1) Taşınmazın kat mülkiyetine geçirilmesi paydaşların ittifakıyla mümkün olamamıştır.

 

2-) Söz konusu taşınmaz 4 katlı olup, 8 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Mimari projesine uygun olan yapının tümü kargir olup bağımsız bölümler başlı başına kullanmaya elverişlidir. Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü tapu kayıtlarından da anlaşılacaktır. Belediyeden onaylı mimari proje (EK 2), yapı kullanma belgesi (EK 3), belediyeden onaylı fotoğraflar (EK 4) ve yönetim planı (EK 5) da dilekçenin ekinde sunulmaktadır.

 

3-) Açıkladığımız bu nedenlerle söz konusu taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesini sağlamak amacıyla mahkemenize başvurmak zorunluluğu doğmuştur.

 

HUKUKİ NEDENLER                  : 634 S. K. m. 7, 10, 12, 50; 6100 S. K. m. 4, 12, 316, 322

 

HUKUKİ DELİLLER                    : …/ …/ … tarihli tapu kaydı, …/ …/ … tarihli onaylı

                                                            proje, …/ …/ … tarihli yapı kullanma belgesi, …/ …/

… tarihli onaylı fotoğraflar, …/ …/ … tarihli yönetim

planı

 

SONUÇ VE İSTEM                                    :Yukarıda açıklanan nedenlerle söz konusu taşınmazda arsa paylarını da belirtmek suretiyle kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına saygıyla talep ederiz. …/ …/ …

 Davacı Vekili

İle ilgili. 

 

EKLER:        1- …/ …/ … tarihli tapu kaydı

2- …/ …/ … tarihli onaylı proje

3- …/ …/ … tarihli yapı kullanma belgesi

4- …/ …/ … tarihli onaylı fotoğraflar

5- …/ …/ … tarihli yönetim planı

6- Bir adet onaylı vekaletname örneği