KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNMENİN ÜÇÜNCÜ ŞAHISLAR ÜZERİNDEKİ ETKİSİ

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNMENİN ÜÇÜNCÜ ŞAHISLAR
ÜZERİNDEKİ ETKİSİ

Ülkemizde, sanayileşmeye paralel olarak, hatta sanayileşmeden daha hızlı
gelişen kentleşme olgusu, konut sorunu da aynı hızla geliştirmiştir. Yurttaşları büyük kentlere
yığarak, ucuz iş gücü yaratmaya yönelik politikalar, ciddi bir planlamayla birlikte
uygulanmadığından, geniş yığınların konut ihtiyacının çözümü, kendi akışına bırakılmıştır.
Bu uygulama, bir yandan gecekondulaşmayı, bir yandan da çarpık kentleşmeyi beraberinde
getirmiştir. Devletçe uygulanan konut projeleri, başlangıçta hiç yoktur, şimdilerde ise
yetersizdir. Üstelik sadece büyük kentlerde değil, Anadolu’da da, üretim biçimi, tarımdan
sanayiye doğru yönelmekte ve buna paralel olarak, küçük kentlerde dahi kırsal alandan kente
yoğun şekilde göç yaşanmaktadır. Küçük kentlerde ise devletin toplu konut projeleri
uygulanmamaktadır. Böylece konut sorununun çözümü, hiç bir plana bağlanmadan, piyasanın
akışına terk edilmiş olmaktadır. Piyasa, bu ihtiyacı çözmek için, apartman tipi yapılaşmaya
öncelik tanımış, böylece, yükleniciler eliyle inşaat yapımı başlamıştır. Bu ihtiyaca cevap
verecek arsa temini de, istisnalar dışında, piyasaya bırakılmış, yükleniciler, boş arsaları takip
edip, bunların malikleriyle, “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” (MK’daki tanımıyla, “arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesi”) yapmak suretiyle, arsa ihtiyacını gidermiştir. Böylece, kat
karşılığı inşaat sözleşmeleri ile bunlardan doğan ihtilaflar, son otuz-kırk yıla damgasını
vurmuştur.
Bu ihtilaflardan en yaygın olanı ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinden,
geriye etkili sonuç doğuracak şekilde dönmenin mümkün olup olmayacağına ilişkindir.
Bilindiği gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma nitelikli bir akittir
. Karma akdi oluşturan
sözleşmeler, “istisna akdi” ile “taşınmaz satış vaadi Sözleşmesi”dir. Âkitlerden arsa sahibi,
taşınmazın satışını vaat eden konumundadır; yüklenici ise bu taşınmazı almayı vaat eden. Bu
yönden bakıldığında sözleşme, “taşınmaz satış vaadi” niteliği taşımaktadır. Ancak yüklenici,
taşınmazın alımı için para ödemek yerine, bu taşınmaz üzerinde bina yapacak ve bu binanın
bir kısmını arsa sahibine verecektir. Bu yönden bakıldığında ise sözleşme, istisna akdi niteliği
taşımaktadır. Bu karma sözleşmenin geçerliliği, taşınmaz satış vaadinin baskın olduğu
görüşüyle, resmi şekle bağlanmış, en az noterce düzenleme şeklinde yapılması gerektiği
kabul edilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşme tipi açısından bakıldığında, ani
edimli sözleşmelerdendir. Yani taraflar, bu sözleşmeden doğan borçlarını bir kerede ifa eder
ve borçtan kurtulur; arsa sahibi tapuyu bir kerede yükleniciye devreder, yüklenici de inşaatı
tamamlayıp, bir kerede arsa sahibine teslimle mükelleftir. Bu sözleşmeden, kira sözleşmesi
vs.de olduğu gibi, zamana yaygın, tekrar eden birden çok edim borcu doğmaz. Bununla
birlikte, bilhassa yüklenicinin inşaatı teslim borcu, uzun zaman alan, zaman içinde yerine
getirilebilen bir borçtur. Böyle olunca da, sözleşmenin ifası sırasında, üçüncü şahısların araya
girmesi, daha teslim borcu ifa edilmeden önce, bazı kişilerin yükleniciden daire alması gibi
olgularla sık sık karşılaşılmaktadır. Ayrıca, ifanın zaman içinde yerine getirilmesi fiilen
zorunlu bulunduğundan, kısmi ifa durumunda uygulanacak hukuki müesseseler tereddüt
yaratmıştır. Özellikle de, yüklenicinin inşaat borcunu ifada, tamamen ya da kısmen temerrüde
düşmesi halinde, arsa sahibinin, BK 106-108 uyarınca sözleşmeden dönme imkânının olup
olmadığı tartışılmıştır. Çünkü dönme halinde taraflar, aldıklarını birbirine geri vermekle
yükümlüdür. Oysa inşaatın bir bölümü yapılmış ise bu bölümün sökülmesi çok zarar
gerektirecektir. Arsada bırakılan inşaat ise arsa sahibinin olacaktır. O halde arsa sahibine, sırf,
sözleşmenin ani edimli olduğundan yola çıkılarak, geriye etkili olacak şekilde dönme hakkı
tanınması doğru mudur? Yoksa arsa sahibine, sözleşmeden dönmek yerine, sürekli edimli
akitlerde olduğu gibi, fesih imkânı mı tanınmalıdır? Bilindiği gibi fesih, sürekli edimli
sözleşmelerde, akdin, sonuçlarının ileriye etkili olacak şekilde sona erdirilmesi yoludur. Yani
fesihte, fesih anına kadar sözleşme geçerliliğini devam ettirmekte, hukuki sonuçlar, fesih
anından sonrası için doğmaktadır. Yargıtay, bu sorunu ortalama bir formüle bağlamış;
sözleşmeden -geriye etkili olacak şekilde- dönme imkânını kural olarak açık tutmuş; ancak,
olayın niteliği ve özelliklerinin haklı gösterdiği hallerde, bilhassa da, inşaatın önemli bir
bölümünün yapılmış olması durumunda, akdin, ileriye etkili olarak feshedilebileceğini kabul
etmiştir