Ecrimisil Davalarında Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilmelidir?

T.C. YARGITAY

1.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/13026
Karar: 2018/13
Karar Tarihi: 8.01.2018

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – ECRİMİSİL – TAŞINMAZIN İLK DÖNEMDE MEVCUT HALİYLE SERBEST ŞARTLARDA GETİREBİLECEĞİ KİRA PARASININ TESPİT EDİLECEĞİ – İLK DÖNEM TESPİT EDİLECEK KİRA BEDELİNE ÜFE ORANININ UYGULANMASI VE İCRA İNKAR TAZMİNATI İSTEĞİNİN REDDİ GEREĞİ

ÖZET: Dava konusu taşınmazın ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının tespit edilmesi, sonraki dönemler yönünden ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının uygulanması suretiyle belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi, davacının icra inkar tazminatı isteğinin ise reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

(4721 S. K. m. 683) (2004 S. K. m. 67) (6100 S. K. m. 266) (YİBK. 08.03.1950 T. 1945/22 E. 1950/4 K.) (YİBK. 25.05.1938 T. 1937/29 E. 1938/10 K.) (YHGK. 25.02.2004 T. 2004/1-120 E. 2004/96 K.)

Dava: Taraflar arasında görülen itirazın iptali davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

Karar: Dava; ecrimisil alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali isteğine ilişkindir.

Davacı, maliki olduğu dava konusu taşınmazı 21.08.2008 tarihinde iktisap ettiğini, davalının haksız olarak kullanması nedeniyle toplam 26.500,00 TL.lik ecrimisilin ödenmesi için ihtarnamenin davalılara tebliğ edildiğini, borcun ödenmemesi üzerine icra takibi başlatıldığını, davalıların takibe yaptığı itiraz üzerine takibin durduğunu, itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, davalıların … 37. İcra Müdürlüğü’nün 2013/19755 E. sayılı takibine yaptığı itirazın iptali ile % 40’tan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, iddianın ispatlandığı gerekçesiyle davanın kabulü ile davalıların … 37. İcra Müdürlüğü’nün 2013/19755 esas sayılı takip dosyasındaki itirazlarının iptaline ve takibin devamı ile alacak üzerinden %40 icra inkar tazminatının davalılardan tahsil edilerek davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu arsa niteliğindeki 65 parsel sayılı taşınmazın 21.08.2008 tarihinde … adına tapuya tescil edildiği, davacı tarafından taşınmazın işgali sebebiyle elatmanın önlenmesi ve ecrimisilin ödemesi için davalılara tebligat yapıldığı, ödenmemesi üzerine … 37. İcra Müdürlüğünün 2013/19755 Esas sayılı dosyasında, davalılar aleyhine 21.09.2008 – 21.02.2013 dönemine ait 27.000,00 TL ecrimisil alacağı ve 6.405,41 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 33.405,41TL alacağın tahsili için ilamsız icra takibi başlatıldığı, davalıların itirazı üzerine 06.08.2013 tarihinde takibin durdurulmasına karar verildiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki ; davalılar tarafından yapılan müdahalenin haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı saptanarak ecrimisile hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Davalıların bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

Davalıların diğer temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil hesaplama yönteminin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki, hükme esas alınan bilirkişi raporunda talep edilen dönem yönünden tüm aylar için aylık kira bedeli 500,00 TL sabit olarak alınmış olup, yukarıda açıklanan yöntem izlenmeden sonuca gidildiği anlaşılmıştır.

Öte yandan, haksız işgal tazminatı niteliğinde olan ecrimisil alacağının likit bir alacak olmadığı gözetilerek davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi de hatalıdır.

Hal böyle olunca, yukarıda açıklandığı üzere dava konusu taşınmazın ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının tespit edilmesi, sonraki dönemler yönünden ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının uygulanması suretiyle belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi, davacının icra inkar tazminatı isteğinin ise reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Sonuç: Davalıların yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.01.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.