Birden Fazla Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Uygulamada, kiraya veren ile kiracı arasında çeşitli gerekçelerle birden fazla (iki veya daha fazla) kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Genellikle, düşük bedelli imzalanan kira sözleşmesi daha az vergi ödemek üzere vergi dairesine ibraz edilmekte, yüksek bedelli kira kontratı ise taraflar arasında fiilen uygulanmaktadır. Yargıtay tarafında vergi dairesine verilmek üzere hazırlanan kira sözleşmesi muvazaalı kabul edilmekte, yüksek bedelli kira sözleşmesi ise geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay, kiracının daha yüksek bedelle kira sözleşmesi imzalamasının fiili ve hukuki hiçbir mantığı olmadığını, dolayısıyla yüksek bedelle imzalanan sözleşmenin muvazaalı olmayıp geçerli olduğunu tespit etmiştir.

Ayrıca özellikle belirtelim ki, iki veya daha fazla kira sözleşmemesinin bulunduğu hallerde; kiracı-borçlu imza inkarında bulunmadığı takdirde sözleşmelerin muvazaalı olduğu iddiasını icra mahkemesinde ileri süremez. Çünkü, imza itirazında bulunmayan borçlu takibin dayanağı olan kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş sayılır.

Birden fazla kira sözleşmesi yapılması halinde karşılaşılan sorunlara ilişkin emsal Yargıtay kararlarına aşağıda yer verilmiştir.

Aynı Tarihli İki Kira Sözleşmesinden Bedeli Yüksek Olan Geçerlidir

Taraflar arasında aynı taşınmaz için düzenlenmiş 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli, aylık 3.500 TL bedelli ve aylık 5.250 TL bedelli iki ayrı kira sözleşmesi bulunduğu ve sözleşmelerdeki imzaların taraflara ait olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık hangi sözleşmenin tarafların gerçek iradesine uygun olduğu hususundadır. Davalı, vergi ödemesi nedeniyle düşük bedelli sözleşmenin imzalandığını iddia etmektedir. Davacı, davalının dayandığı aylık 5.250 TL bedelli kira sözleşmesine karşı imza inkarında bulunmamıştır. Davacı-kiracının yüksek bedelli kira sözleşmesini imzalaması için geçerli bir nedeni olmadığı gözetildiğinde düşük bedelli sözleşmenin vergi dairesine ibraz için düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlendiği anlaşılan 5.250 TL bedelli kira sözleşmesi hükümleri uyarınca uyuşmazlığın çözümü gerekirken yazılı gerekçeyle 3.500 TL bedelli sözleşmeye değer verilerek hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 3HD-Karar : 2019/5336).

Taraflar arasındaki ilk uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen aynı taşınmaza ait aynı tarihli ve süreli biri aylık 2.750,00 TL, diğeri aylık 750,00 TL olan sözleşmelerden hangisinin tarafların gerçek iradesine uygun olduğu konusundadır. Davacının ibraz ettiği aylık kiranın 2.750,00 TL olarak belirlendiği sözleşmeden sonra hiçbir neden yok iken aylık kiranın 750,00 TL olarak belirlenen ikinci bir sözleşme düzenlenmesi, kira bedelinin bu derece azaltılması hayatın olağan akışına uygun değildir. Aylık 750,00 TL bedelli sözleşmenin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 2.750,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekir. Tarafların gerçek iradesine uygun olan sözleşmenin aylık 2.750,00 TL bedelli sözleşme olduğu kabul edildiğine göre, davalının bir kısım ayların 700,00 TL üzerinden ödendiğine ilişkin iddiası aylık kiranın bu miktar olduğunu göstermez (Yargıtay 6.HD-Karar : 2012/9162).

05.11.2012 başlangıç tarihli ve 4.000,00 TL bedelli kira sözleşmesinin 8.000,00 TL bedelli kira sözleşmesinden sonra imzalandığı tarafların kabulündedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık aynı taşınmaz için düzenlenmiş 05.11.2012 başlangıç tarihli, aylık 8.000,00 TL ve aylık 4.000,00 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği noktasındadır. 05.11.2012 tarihli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından sonra aylık kira parasının fahiş oranda 8.000,00 TL den 4.000,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır. Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 05.11.2012 başlangıç tarihli ve aylık 8.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerekirken muvazaalı kira sözleşmesi esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir (Yargıtay 6.HD-Karar : 2015/422).