Apartman Yöneticisinin Kat Maliklerine Karşı Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür.

Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz.

Bu husus aşağıda ki Yargıtay kararında vurgulanmıştır.

“Kat Mülkiyeti Kanunu

III – Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. 

2. Hesap Verme:

Madde 39– Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.  Kat maliklerinin  yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”

18.Hukuk Dairesi         2015/10204 E.  ,  2016/10114 K.
“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, 07.01.2012 tarihli kat malikleri genel kurulu kararlarının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dilekçesinde, 07.01.2012 günü yapılan olağan kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptalini istemiş; mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu toplantı çağrısı, toplantı ve karar yeter sayısı, gündem maddelerinin görüşülmesi, oylama ve vekaleten katılımlarda itiraz şerhlerinde ve alınan huzur hakkı ücretlerinde yönetim planı ve yasaya aykırı bir durumun olmadığı ancak yönetim ve denetim kurul ibrası için mali müşavir bilirkişi aracılığı ile yaptırılan incelemede; 2010 yılı için noter tasdikli gelir -gider kaydına ilişkin işletme defterinin olmadığı, 2011 yılı için noter onaylı işletme defteri varsa da gelir sayfalarının bozuk düzensiz ve bazılarının boş olup 2011 yılı gelir tespitinin yapılamadığı, 2011 yılı 31.12.2011 tarihi itibarı ile gelirler arasında yeni yönetime devredilmesi gereken kasa mevcudunun 866,81 TL eksik gösterilmesi nedeniyle bu miktarın ibra edilen eski yönetici üzerinde bırakılması nedeniyle yönetim ve denetimin ibrasına yönelik kararın iptalinin gerekeceğinden davanın bu yönden kabulüne ve ibraya ilişkin kararın iptaline karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 38 maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda göz ardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 27.06.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.